コロナショックによって投資市場が冷え込んでいます。
このような急落相場で最も注目を集めるのは株式ですが、実はゆっくりと不動産相場も下落し、絶好の買い場が訪れると考えられています。
そこで今回は年間の家賃収入：567万円の大家を営む筆者が、不動産投資の成功率を高めるポイント5選を解説します。（筆者のアパート経営についてアルメゾンの実績記事をご参照ください）
ポイント① 不動産投資について学ぶ
まずは不動産投資について知識を付けましょう。
何を当たり前のことを・・・なんて思われるかもしれませんが、実はこんな当たり前のことをせず、営業マンの巧みな話術に乗せられ、騙されてることに気が付かずに不動産を買ってしまう個人投資家が後を絶ちません。
不動産投資を勉強する際の主なアジェンダは、以下のようなものがあげられます。
【不動産投資に向けて学ぶべき主なアジェンダ】
- 物件タイプの選定
- エリア選定
- 物件の探し方
- マイソクの見方
- 収支シミュレーション、CFシミュレーション
- 価格交渉
- 金融機関との融資交渉
- 契約
- 保険
- 管理会社選び
- 賃貸付け
- 入退去対応
- 物件管理
- 修繕 ・・・など
どうですか？かなりのボリュームがありそうですよね？
不動産投資の知識は複雑で広範囲にわたるのですが、だからこそちゃんと知識さえあれば市場で優位なポジションを取ることができ、結果的に高い確率で儲けることができます。
不動産投資を学ぶ方法
最も気軽に学ぶ方法として本もありますが、不動産投資の専門学校もあります。
スクールの学費は高いのですが、経験豊富な講師が教えてくれて、総合的な満足度は高い印象です。
筆者も実際に通ったことで投資の時に活きたと実感しているので、知識を付けたい人にはおすすめです。
一番有名なスクールとしてはファイナンシャルアカデミーがあり、無料で体験学習会を行っているので、試しに参加してみてはいかがですか。
ポイント② 物件タイプを決める
ある程度の知識がついてきたら物件探しを始めるわけですが、マンションやアパートなどやみくもに探すのは非効率なので、どのタイプで投資するか決めることをおススメします。
まず意識したいのが新築物件なのか中古物件なのか、そして区分（1部屋）なのか一棟丸ごとなのかという2つの軸です。
2つの軸で物件を整理すると、以下の4タイプに分類できます。
| 新築 | 中古 | |
| 区分 | ①新築・区分 マンション | ②中古・区分 マンション |
| 一棟 | ③新築・一棟 マンション or アパート | ④中古・一棟 マンション or アパート |
絶対に避けるべき①新築・区分
この中で一番やってはイケない投資は、「①新築・区分」マンションです。
不動産投資はインカムゲインを得るための投資であるにも関わらず、「①新築・区分」のマンションは毎年の収支が赤字になる物件がほとんどです。
自ずと15～20年以上投資して売却益を狙う戦略を取ることになり、リスクの高い投資となると筆者は考えています。
【新築・区分のリスクについて詳細は別の記事を参照ください】
②中古・区分か③新築・一棟でどちらからスタートするか決める
残る3タイプのうち、初心者におすすめなのは「②中古・区分」か「③新築・一棟」です。
あえて外した「④中古・一棟」投資は利回りが高いという魅力があるものの、空室率が高くなりがちでリスクが高いため、ある程度経験を積んだ後にチャレンジすることをおススメします。
②中古・区分か③新築・一棟を選ぶ際には、頭金が十分にあるかが1つの基準になります。
③新築・一棟は部屋数が複数で稼ぐ金額が大きくなる魅力があるものの物件価格が高いため、頭金がネックになってきます。
一方で②中古・区分は物件価格が低く頭金も少なく済んで収益とリスクのバランスが良いため、初心者がお試しで不動産投資を始めるのに最適です。
ポイント③ ひたすら物件を探す
物件タイプが決まったら、あとはひたすら物件を探すのみです。
黙々と自力で探したい人には、以下4つの不動産検索サイトをおすすめします。
不動産ジャパンは全不動産業者が売買物件の登録義務を課されてるレインズを運営しているため、市場に出回ってるほとんど全ての物件が登録されています。
楽待や健美家は不動産投資家向けの総合サイトなので、投資家が求める情報（利回りや賃貸時の予想賃料など）が豊富に提供されています。
比較サイトの活用もおすすめ
自力でWebで検索し、シミュレーションをしていくのは非常に労力が求められます。
そこで労せず情報収集するために、不動産業者を活用することも検討してみましょう。
悪質な業者を避けつつ良いパートナーを見つけるためには、比較サイトの利用をおすすめします。
不動産投資会社完全比較ガイド
自分の投資スタイルを条件に入れて検索することができます。
検索を行うと条件に応じたランキング形式で業者が表示され、レーダーチャートでその不動産業者の強みや弱みを把握することができます。
さらに業者ごとに詳細情報も提供されており、特徴だけでなく実際の利用者からの口コミも見ることができるため、自分が会う前の参考情報にもなります。
筆者も不動産投資会社完全比較ガイドを使って3社ほどコンタクトを取るようになり、うち1件は購入申し込みを入れるまで進むことができました。
ポイント④ シミュレーションする
よさげな物件が見つかったら収支のシミュレーションを行いましょう。
この時に大切なのは表面的な利回りでなく、実質の利回りで計算することです。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りとは、年間賃料収入が物件価格の何%に相当するかを計算したものです。
しかし不動産経営は銀行への返済に加えて、物件管理費、修繕費、固定資産税、所得税・住民税など多くの費用がかかるため、これらの費用を加味して利益を確保することが重要です。
このように不動産経営に必要な費用を加味した利回りを実質利回りといいます。
表面利回りは5%だったけど、実質利回りを計算するとマイナスだったなんてオチは多分にあります。
必ず実質利回りで計算するようにしましょう。
また利回り計算に加えてキャッシュフロー表を作成することもおすすめします。
キャッシュフローの詳細説明は割愛しますが、この表ができれば毎年の入出金の動きが見えるようになります。
どれだけ手元で儲かるのか、何年後以降に売ればお金が増えるのか、キャッシュフロー表を使ってしっかりシミュレーションを行いましょう。
ポイント⑤ 妥協なき価格交渉を行う
最後にとても大切ですが、必ず価格交渉を行いましょう。
売り手に悪い印象を持たれて売ってくれなくなるのでは？と懸念される人もいるでしょうが、不動産業界では価格交渉が行われることが常なので、気を使う必要ありません。
通常は値引きされない物件であっても、売り手側の事情によってはかなりのディスカウントに応じてくれます。
【値引き交渉に応じやすい条件】
- 不景気が続き、手元現金が少なくなってきた業者
- 突然の親の死で不動産が相続されたが賃貸経営はやりたくなく、すぐにでも手放したい個人
- 何らかの事情ですぐにでも現金化したい個人
実は昨年から不動産の売買マーケットは冷え込んでおり、さらに新型コロナウイルスが追い打ちをかけて状況を悪化させたため、値引きに応じる環境にあると思います。
1～2割ほど値引いてくれる可能性は十分にあるので、必ず値引き交渉を行いましょう。
まとめ
今回の記事のまとめです。
【不動産投資の成功確率を上げる必勝法】
- 不動産投資について学ぶ
- 物件タイプを決める
- ひたすら物件を探す
- シミュレーションする
- 妥協なき価格交渉を行う
こういった話をした時に必ず「何件くらい物件を調べれば購入に至りますか？」といった質問を受けます。
私の肌感覚ですが、少なくとも100件以上は物件情報を閲覧し、現地調査を行うくらいの覚悟を持っておいた方が本当に良い物件に出会えると思います。
不動産投資は金額が大きいので、自分の目でしっかりと確かめて、確実に勝てる物件を買いましょう！
以上、本日はここまで。
それでは！
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