みんなで大家さん|想定利回り7%のみんなで大家さんの評判と実績は?

みんなで大家さん

最近、ネットサーフィンしてるとみんなで大家さんのネット広告をよく見かけますよね。

13年間元本割れ無し、7%以上の利回りといった魅力をアピールしている投資商品です。

とても気になったので、みんなで大家さんの評判や過去の実績について日本一詳しく調べて、ブログ記事にまとめたいと思います。

それでは始めましょう!

 

目次

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みんなで大家さんとは?

「みんなで大家さん」は、個人投資家から出資金を募り、「みんなで大家さん」の事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が選定した対象不動産に投資する投資信託の一種です。

対象不動産とは商業施設やホテルだったりします。

つまり出資者が共同で投資して不動産大家さんになり、そういった商業施設やホテルから賃貸収入を得てみんなで山分けしようということです。

ソーシャルレンディングと似たスキームですね。

 

みんなで大家さんの運営企業

みんなの大家さんは主に以下の2つの会社で販売・運営されています。

2社とも共生バンク社に属しており、グループ会社で協力しながらみんなで大家さんファンドの組成→営業→管理を行っています。

「都市綜研インベストファンド社」は不動産ファンド事業に特化して、商品の組成・運営・管理を行います。

「みんなで大家さん販売社」は、都市綜研インベスト社が組成したファンドを顧客に販売する営業活動を担っています。

 

みんなで大家さんの特徴

ここからは主な特徴をご紹介します。

 

投資対象

みんなで大家さんの主な投資対象は以下のような案件(ファンド)です。

  • 商業施設やホテル
  • 地熱発電所の用地
  • 公共事業から排出される建設残土の受入施設

出資者が共同の不動産大家さんとなり、みんなで大家さんの匿名組合を経由して各種施設から賃貸収入を得よう、という仕組みです。

2015年10月現在、みんなで大家さん21号ファンドまで販売されており、分配金の実績も出ているようです。

オフィシャルHPの商品一覧を見ると「満期」となってるファンドがかなりの数あるので、元本や利子が返済されていることがわかります。

 

1口あたりの価格

最低購入価格は1口100万円となっており、まとまったお金が必要ですね。

同じジャンルのクラウドクレジットが1口1万円と小口で済むことを考えると、敷居の高さはみんなで大家さんのデメリットですね。

 

運用期間

運用期間は約3~5年です。

クラウドクレジットを始めとしたソーシャルレンディングが半年~2年で満期を迎えるファンドが多いことを考えると、みんなで大家さんの期間は長めということが分かります。

運用機関の長短は意見が分かれるところですが、その期間は資金を引き出せないので、流動性リスクが高いことを理解しておきましょう。

 

分配金

年6回とこまめな分配がなされるようで、お小遣い感覚で楽しいでしょうね。

 

購入手数料

購入手数料は0円です。

投資した100万円に対して予定分配金を加えれば、3年間の運用収益を計算することができます。

 

元本割れのリスクは?

以前はオフィシャルHPの情報で2017年1月まで元本割れの案件はないことが読み取れる表記がありましたが、今のHPでは見当たらなくなりました。

FAQページで「元本は保証されてますか?」の問いに対する返答で

出資法により、元本の保証は禁じられております。

しかし、優先劣後システムを採用しておりますので、賃貸利益による対象不動産の評価額が下落した場合でも、20%以内であれば出資元本に影響はございません。

と書かれているので、安全性は配慮するが元本割れが起きうることはしっかり説明されています。

もっと詳しく知りたい方は、過去に開催された商品説明会の動画をご参照ください。(6年前と古い動画ですが、これしかなかったためご容赦ください・・・。)

みんなで大家さん8号 商品説明会1/4 都市綜研インベストバンク

 

口コミから見る「みんなで大家さんの評判」は?

オフィシャルHPに数多くの投資体験者の口コミが寄せられています。

いくつか抜粋しながら、みんなで大家さんの評判を確認してみましょう。

 

サポート体制が良い!

サポート体制がしっかりしていることが決め手となったといった口コミです。

自分の今後を考えた時に、リスクが少なく着実に資産運用ができる商品を探していましたが、株やFXに対しては躊躇していました。

・・・中略・・・

担当の方の丁寧な姿勢と、みんなで大家さんの運用実績や商品のリスクマネジメント、顧客に対しての運用レポートなど、サポート体制がしっかりしていることが決め手となり、出資を決心しました。

今後も出資できる機会があれば、さらにお願いしようと思います。

牧野 信さん

 

決め手は分配金の高さ!

やはり、年7%の分配金に魅力を感じて投資した人もいるようです。

インターネットにてみんなで大家さんの事を知ることができ、私のニーズにあった商品はまさにこれだと思いました。決め手は年6%の分配金です。

低金利の現在では魅力です。

それに安定的に家賃収入によって得られるということが、とても安全性を感じました。

 

田中 良三さん

◆筆者の所感◆

7%の分配金を得られる対岸にリスクがあることの再認識をおすすめします。

 

無理な勧誘をされず好感度up!

こちらは女性の投資家で、商品説明を聞いた時に無理な勧誘をされなかったのが良かったそうです。

自分にあった運用がわからなかったし、不動産投資の経験もなかったのでどのような運用をするか不安がありましたがパンフレットがわかりやすく納得できました。

担当の方の電話対応が誠実で無理な勧誘はされなかったことに好感をもてました。

好配当が楽しみです。

 

森田 真矢さん

 

知識が無くても投資できる!

こちらも女性の体験談で、難しいことは分からなくてもお任せでみんなの大家さんが運用してくれて、賃料を得られる気軽さが良かったそうです。

難しい知識は必要なし!資産運用を考えている人にぜひ勧めたい

資産運用に関して知識不足なので、うまく運用できるかどうか不安でした。

ある冊子で大家さんの広告を目にし、「おもしろい名前だな…」と目に留まり、すぐにインターネットで調べました。

・・・中略・・・

もっと早く「みんなで大家さん」に出会っていれば!と後悔…。

資産運用を考えている人にぜひ勧めたいです。隔月の分配もとても楽しみです。

 

田中 元美さん

◆私の所感◆

投資元本が100万円もしていることの重みをもうちょっと考えて投資しましょう

 

みんなで大家さんに投資するメリットは?

他の投資商品と比較してみんなで大家さんが持つメリットとは何でしょうか?

 

メリット1.高い利回り

みんなで大家さんの最大のメリットは高い利回りです。

商品によって利回りは変動しますが、年利5%台~7%台と非常に高い利回りが設定されています。

例えば以下のようなファンドがこれまで募集されてきました。

一方で利回りの高さゆえに怪しいと言われてしまうこともあります。

不安の声を消すためには、実績を積み上げることで証明していくしかないですね。

 

メリット2.出資元本が安定

通常の不動産投資は賃料収入というゲインがある代わりに、不動産価格の変動というリスクを負う必要があります。

リーマンショックのようなリスク資産の暴落イベントが起きると、不動産相場も連動してダメージを受け、投資家は損失を被ることになります。

一方でみんなの大家さんはキャピタルゲインを放棄する代わりに元本のまま返済するスキームです。

つまり「みんなで大家さん」は、出資元本の変動が少ない比較的安定した資産運用であることをコンセプトにしています。

似た仕組みの投資商品としてREITがありますが、日本のREITの平均利回りは3~4%と言われているので、みんなで大家さんの利回りは7%と高く、条件面は優れています。

 

メリット3.不動産投資に関わる面倒は全ておまかせ

不動産投資に付きものの苦労の1つに、管理の面倒さがあげられます。

入居・退去のイベントの都度様々な手続き、リフォームなどが必要となり、入居中も建物内で起きるトラブルや近隣対応など、不動産投資は本当に面倒くさい投資です。

そのような手間をすべてにみんなで大家さんが引き受けてくれるので、楽しながら不動産賃料を得ることができます。

 

みんなで大家さんのデメリットは?

投資商品ですので、メリットばかりではありません。

みんなで大家さんの主なデメリットを取り上げてみます。

 

デメリット1.1口あたりの投資額が100万円と高額

みんなで大家さんの最低投資額は100万円です。

 

似た金融商品で上場企業や成長企業に投資するFundsであればわずか1円から、クラウドクレジットであれば1万円から投資できることを考えると、みんなで大家さんの1口100万円というのは。高額に感じます。

貸し倒れが起きた時に数万円程度の損失ですむのか、100万円の損失になるのかは、投資家生命を左右するほどの違いになります。

 

100万円の損失程度で落ち込まないくらいお金に余裕がある人でないと、みんなで大家さんへの投資は厳しいかもしれません。

 

デメリット2.投資対象が少なくリスク分散が不十分

サービス開始から2021年1月までに50~60本ものファンドが募集されてきましたが、1つの投資対象に対して集中してるケースが散見されます。

 

特にアグレボバイオテクノロジーセンターのファンドは10本以上も組成されており、バイオという成功か失敗か不透明な業態でありながら、これだけ資金が集まると不安を感じまs。

 

投資先が少ないとなるとリスク分散が不十分と言えるため、たった1つの遅延や貸し倒れがサービス全体の破綻につながりかねません。

 

今後はより優良なファンドを数多く組成し、分散投資できるようにしてほしいものです。

 

みんなで大家さんは満期で返済できているか?

みんなで大家さんは「魅力的だ」とか「危険だ」とかいろんな声があるので迷ってしまいますが、一番頼りになる情報は実績です。

これまで数多くのファンドが販売されるなか、30商品が満期を迎えて投資家へ元本+分配金が支払われているようです。(2021年1月18日時点)

【満期返済済みのファンド】

  • シリーズ1~29号
  • シリーズ伊勢Ⅲ

 

下表のとおり現在運用中のファンドは26本あります。

【運用中ファンド】

  • シリーズ30~46
  • シリーズ伊勢Ⅱ、Ⅳ、Ⅴ
  • シリーズ成田1~3
  • ファーム1~3号

今のところ問題なく運用できているようです。

一方で2020年から大流行した新型コロナウイルスによる影響も懸念されます。

みんなで大家さんの代表的な投資先にホテルがあるため、国内外の出張や旅行が大幅に減る中、ホテルの業績は最悪の状態であることが総合できます。

コロナの影響がみんなで大家さんにもたらす可能性も十分にあるため、案件選びをする際に細心の注意を払う必要があります。

 

融資先企業はなぜ高金利でお金を借りるのか?

みんなで大家さんは、投資家にとって利回り5〜7%台の投資商品です。

言い換えるとこのファンドの融資先企業は確実に5%%以上もの高金利の借り入れをして、事業を行うことになります。

普通に考えると、融資先事業者はみんなで大家さん経由でなく、銀行からもっと低金利で借りれないのか?という疑問がわきますよね。

なぜ出資を受ける事業者は高金利でも借りるのでしょうか?

 

この点は、同じく年間利回り5%以上のソーシャルレンディングでもたびたび指摘されるのですが、maneo代表の瀧本氏が以下のような回答をしていたのが参考になるかもしれません。

Q:ソーシャルレンディングで融資する際は、銀行に比べてかなり高い金利が設定されるが、融資先企業はなぜ銀行から借りないのか?(or 銀行は貸さないのか?)

A: 銀行は調達までに審査等で時間がかかり過ぎる。また審査に提出する資料が厳しいため、スタートアップ企業の調達が難しい。

また銀行は儲かることが分かっていても、バブル時代の痛い経験や世間体などの理由で出資しないことがある。(例えば、転売ビジネスや不動産開発案件など)

なるほど。

健全な企業であっても、銀行から借りたくても借りられないとか、戦略的に銀行より素早く資金調達したいとか様々な事情があるようで、一概に金利が高いからダメと言ってはダメですね。

 

みんなで大家さんのリスクとは?

みんなで大家さんのリスクは以下の三点のような一般的な話だと思います。

リスク1.投資先の不動産価値が著しく下落するリスク

リスク2.不動産賃貸人が倒産するリスク

リスク3.みんなで大家さんの営業者:都市インベストメントファンドの倒産リスク

 

図で表すと、↓こんな感じです。

リスクある箇所について、それぞれしっかり評価したえうえで投資することをおすすめします。

 

失敗事例はあるの?

サービススタートからかなりの実績が積みあがっているので、過去のファンドが成功したか失敗したか知ることで、判断材料として有効です。

2020年1月16日時点のファンド一覧を見ると、約60本のファンドが組成されています。

投資したお金や配当金は問題ないく支払われてるか?について、オフィシャルHPの記載によると、元本割れや利回りが予定より下回ることはなかったと書かれています。

本シリーズにおいて過去1度も想定利回りを下回ることがなく、運用をすることができております。

参照:みんなで大家さんのオフィシャルHP 「商品の仕組み」 ページ

嘘でなければ、全てのファンドが問題なく運用され分配金・償還金ともに支払われているようです。

つまり今のところ失敗事例なしのようです。

 

みんなで大家さんの客観的考察

ここからが本題、わたくしA氏による客観的考察を始めます。

実は、過去にみんなで大家さんは悪い評判を多数抱えていたことがありました。(現在は解消済み)

 

【客観的考察①】分配金(配当)は本当に支払われている?

みんなで大家さんに対する各種口コミやブログを見ると、年利5~7%の分配金(配当)に疑いの目を持っている人たちも多数います。

みんなで大家さんの利回りは嘘なんじゃないか?裏があって、詐欺にあうのではないか?といった疑問の声が多数聞かれます。

 

しかし、みんなで大家さんのオフィシャルHPや各種評判・口コミサイト、某巨大掲示板(笑)のコメントを総評すると、配当にあたる分配金は問題なくしっかり支払われているようです。

Twitterの口コミも確認したところ

2021年1月に配当は支払われてるようです。

 

2019年12月と少し古いですが、この方は運用実績の写真も掲載してくれています。

 

このように一般人から運用実績の報告があるので、予定通り配当が支払われているのでしょう

 

【客観的考察②】業務停止命令はなぜ起きた?

みんなで大家さんを批判的立場で評する様々なブログやクチコミを見ると、2012年に起きた東京、大阪での業務停止命令に言及しているものが多いようです。

業務停止命令=詐欺だ!なんて安易なロジックを立てる人もいますが、冷静に分析する必要があります。

なぜ、みんなで大家さんに対して業務停止命令が出たのか? 丁寧に紐解く必要があると思います。

その理由を詳しく見ると、要するにこういった点のようです。

  • 収支の報告を不動産物件ごとに行うべきところを、みんなで大家さんの全物件トータルで行った
  • みんなで大家さんの投資対象不動産の家屋番号を、登記上の家屋番号と異なる番号で報告した
  • 不動産活用の事業者(ホテルなど)との契約において、不動産所有権を正しく記載してなかった

常識で考えると全部とんでもない事象ばかりですが、みんなで大家さんが投資家を欺いたり、詐欺を意図したことが業務停止の理由ではないと、個人的には見えます。

以上のことから、みんなで大家さんは業務停止命令を経験しだから投資商品としてダメ!というわけではない、と私は思います。(企業としてはダメですけどww)

 

【客観的考察③】みんなで大家さんの問題点の本質

みんなで大家さんの問題点の本質は「財務状況」、一部案件の「元本返済遅延」、「1口100万円の大口投資」しかできない点にあると考えます。

 

財務状況

みんなで大家さんの事業者である都市綜建インベストファンドの財務諸表を見てもらうと分かりますが、2013年からしばらく利益剰余金がマイナスの決算が続きました。

【都市綜研インベストファンド(みんなで大家さん専門会社)のIR情報】

http://www.invest-fund.co.jp/ir/

利益剰余金マイナスの企業は、本業で儲かっていない状態を指しています。

また2014年、2015年の財務諸表を見ると、固定資産が20億円も減ってしまいました。

その減った中身ですが、みんなで大家さんの収益源である建物を売ってしまった一方で、借金を示す負債はあんまり減ってないため、この時期は非常に苦しい台所事情が想像できます。

 

満期到来ファンドの元金返還の遅延

満期償還を迎えたみんなで大家さんファンドを解約しようとしても、お金を返してもらえない事態が発生していたこともありました。(2020年現在は解消済みの模様)

この事態が投資家にとってどういった問題なのか?

分配金はみんなで大家さんから予定通り貰えているけど、元金を返してもらえないということです。

 

例えば、、、

年利6%のみんなで大家さん商品に100万円出資したとします。

みんなで大家さんファンドの平均的な運用期間:3年とすると、3年間で受け取れる分配金は100×6%×3年=18万円を受け取れます。

 

でも、みんなで大家さんファンドの元金が戻ってこないとどうなるでしょうか?

トータルリターンは100×6%×3年-100= -82万円

 

これは一大事です。

元金が戻ってこないことに対して、毎月のようにみんなで大家さんの事業者から投資家にお詫びの手紙が届いていたそうです。

平成27年9月11日
●●●●●●様

●市綜建インベストファンド株式会社
代表取締役 栁瀬 ●一
7号償還金支払遅延分のお支払に関してのご報告

この手紙がポエム的な要素があるそうで、某掲示板(2ch)では大盛り上がりになっていました。

詳細はご自身で確認してみてください。

 

1口100万円はリスク高すぎ

みんなで大家さんの最小投資額は100万円です。

みんなで大家さんは投資商品としてソーシャルレンディングに分類されるのですが、同業他社を見ると安いところで1円から、高くても1万円から投資できます。

同じ利回り5%~10%の投資商品で、なぜ100万円のリスクを負う必要があるのでしょうか?

「東洋経済誌 2019年 すごいベンチャー100」に選出されたファンズ社のFundsなら1円から投資が可能なのに、なぜ100万円・・・。

 

裁判に発展?

(引用:詐欺被害報告and集団訴訟呼びかけ掲示板

元本が戻ってこない問題を契機に、某・インターネットページでは集団訴訟を呼びかけ、裁判でお金を取り戻そうとする動きが出ていたようです。

上図のサイトではみんなで大家さんへの集団訴訟を呼びかけ、1名が呼応していたようです。

その後、本当に裁判へ発展したといった情報はありませんが、動きがあれば当ブログでご報告します。

 

みんなで大家さんは詐欺なのか?

インターネットで調べると、みんなで大家さんの悪い評判がたくさん出てきます。

詐欺だ!といった極論もたくさん出てきます。

 

 

逆に筆者の考えは否定的で、これまでの返済実績を考えると、詐欺と言えないと思います。

しかし投資に絶対はないですし、田舎の不動産を扱う案件が多いので、万一の際の元本損失リスクは非常に大きいと考えます。

また最低投資額が100万円と高額であることも踏まえると、一般の個人投資家にはおすすめできません

 

みんなで大家さんが112億円もの資本増強!

2018年1月にすごいニュースが飛び込んできました。

みんなで大家さんが112億円の資本金増強を行ったというものです。

 

資本増強の概要

みんなで大家さんのプレスリリースによると、株式の第三者割当による増資引き受けとなっています。

【第三者割当増資引受の内容】

  • 発行価額の総額 112 億円
  • 引受先 : 成田ゲートウェイプロジェクト1号株式会社、及び成田ゲートウェイプロジェクト2号株式会社

 

成田ゲートウェイプロジェクト社とは?

資本を投入してくれる成田ゲートウェイプロジェクト社を調べたところ、何も情報がでてきませんでした。

代表者の名前さえ分かりません。

何だか怪しいですね。。。

 

「みんなで大家さん」の事業会社の規模で112億円の資本増強となると、経営権も移ってしまうはずですよね。

どうなるのでしょうか?

 

みんなで大家さん=成田ゲートウェイプロジェクト?

この増資について腑に落ちない点が多いので、いろいろ調べてみました。

すると、住所が東京都千代田区麹町5丁目3番地であり、みんなで大家さん販売株式会社と同じ住所であることが分かりました。

まさか代表者など経営陣が同一なんて怪しい関係ではないですよね・・・。

みんなで大家さんには、成田ゲートウェイプロジェクトがどんな企業なのか?なぜ出資してもらえたのかを説明して欲しいものです。

 

増強した資金の使途は?

「みんなで大家さん」事業の解約準備金・新規物件の購入資金として使用し、出資金の流動性確保・新商品拡充など「みんなで大家さん」事業の商品性・魅力度を高めて参ります。

引用:みんなで大家さんPRより(http://www.minnadeooyasan.com/news/180105/20180105.pdf)

事業の使い道は「解約準備金・新規物件の購入資金」とあります。

資本増強を解約準備金への充当にあてるってことは、これまで途中解約できなかった可能性が高いことが分かりますね、

途中解約ができないとか、満期になっても元本が戻ってこないとするこれまでの噂は本当なのかもしれません。

しかし、今回の資本増強で元本が返済されなかった問題が一気に解消されるのかもしれません。

今後も動向を注視していきます。

 

返済遅延の案件が続々と返済されてる模様(2018年以降)

某掲示板(2ch)情報によると、過去に返済遅延を起こしていた7号案件や19号案件の元本が続々と返済されている模様です。

みんなで大家さんの投資家のみなさん、良かったですね!

 

<数々の喜びの声>

2018/01/16(火)

1月12日付で7号無事償還確認でき、ホットしました!長かった。

 

2018/01/13(土)

4号の元本返金されましたーよかった・・・

もう2度と投資はしないと誓いました

 

2018/01/12(金)

各一口と少額ですが、7.8.9号元金が返金されました。遅延金も一月分有りました。

とりあえず、終わってほっとしました。もう投資は懲り懲りです。

 

ソーシャルレンディングも合わせて検討しては?

みんなで大家さんへの投資を検討する人は、どこに魅力を感じたのでしょうか?

推測ですが、おそらくは・・・

  • 不動産という実物資産への投資の魅力(実物資産)
  • 大家さんへのあこがれ(大家)
  • 小口(100万円)から不動産投資が始められる(小口投資)
  • 年利5%~7%以上という利回りの高さ(高利回り)

といったことに魅力を感じたのではないでしょうか。

もしそうならば、ここ最近ブームになっているソーシャルレンディングも合わせて検討してはいかがでしょうか。

なぜなら上記の4つの特徴(実物資産・大家・小口投資・高利回り)を併せ持つソーシャルレンディング事業者が多数あるからです。

 

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディング概要

ソーシャルレンディングとは、個人投資家が企業や個人へ融資を可能にするプラットフォームです。

みんなで大家さんと同じように、ソーシャルレンディングにも融資案件ごとに利回りが予め決まっており、投資家は利回りに応じた分配金を得ることができます。

 

代表的なソーシャルレンディング事業者

2017年10月時点で、ソーシャルレンディング事業者は20を超えるとも言われますが、いくつか代表的な事業者を紹介しておきます。

例えば・・・

1つ目のOwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。

OwnersBook
公式サイト:OwnersBook

 

2つ目のFundsは、アイフル社やデュアルタップ社といった有名な上場企業による連帯保証がつくことで安全性を高めています。

従来のソーシャルレンディングはファンド組成企業の財政状態に不安が募るものばかりでした。

その点でFundsはファンドの「信用」に気を使ったサービスだと思います。

Funds

公式サイト:Funds

 

3つ目のクラウドクレジットは、海外事業者への融資に特化したソーシャルレンディングであり、海外ならではの高利回り案件がずらりと並びます。

また伊藤忠商事などの優良企業から出資を受けるなど、業界内・外からの評判も高い事業者です。

公式HP:ソーシャルレンディングCrowdcredit

 


以上、本日はここまで。

これは私の見解ですので、投資は各自の責任の元おこなってくだいさい。

それでは!

 

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