CREAL|1万円から始める不動産投資のクリアルとは?

クラウドファンディング

1万円から始める不動産投資をご存知ですか?

 

通常、不動産投資には多額の頭金とが必要で、私もアパート投資を始めた時は600万円ほど初期費用を支払いました。

 

今回ご紹介するCREALであれば1万円で不動産による資産運用をスタートできます

 

この記事で分かること:CREALとは?
  • CREALはどんな投資商品で、どんな特徴があるの?
  • CREALで期待できる利回り
  • 不動産投資クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い
  • CREALの運営企業や社長は怪しくないか

 

CREAL

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CREALとは?

CREAL(クリアル)は「不動産特定共同事業法」に基づいた不動産投資クラウドファンディングです。

 

サービス名の通り、「クリア」な情報提供で不動産投資を投資家に届けたいとする理念を持った金融商品です。

 

クラウドファンディングとは?

以前は優れたサービスやアイデアを持つ人いても、銀行等からの資金調達ができずに宝の持ち腐れとなっていました。

 

これを解決したのがクラウドファンディングで、インターネットを介して個人や法人から広く募集することで、お金を集める新しい資金調達方法です。

 

【クラウドファンディングのイメージ図】

(図の引用:※1

 

CREALが提供する不動産投資型クラウドファンディングは、全国の投資家から集めた資金をもとに不動産運用を行い、賃料や売買益を投資家様に分配する金融サービスです。

 

クラウドファンディング業界は絶好調

クラウドファンディングのことを知らない人は何だか胡散臭いなと悪いイメージを持つかもしれません。

 

しかしクラファンは既に数年間の実績があるうえ、ここ数年で人気が急拡大しています。

 

 

上図の矢野経済研究所のリサーチ結果によると、2018年度は2,000億円を超える規模まで拡大しました。

 

それに応じて法整備も各分野で進んできており、今後のさらなる拡大も期待されている分野です。

 

CREALが属する不動産投資クラウドファンディングとは?

一言でクラウドファンディングといっても、目的や投資対象などでいくつか種類があります。れます。

 

CREALはファンド持ち分を投資家が保有する形式のため、ファンド型に分類されます。

 

  • 投資型
    • 貸付型(通称:ソーシャルレンディング)
    • 株式投資型(未公開株を買うクラファン)
    • ファンド型 ←CREALはこれ!
  • 購入型
  • 寄付型

 

特にCREALのような不動産購入を目的としたクラファンを不動産投資クラウドファンディングと呼びます。

 

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CREALの特徴

投資家から見た時のCREALの特徴を整理してみましょう。

 

投資対象はバラエティ豊かな不動産

 

上図の通り、東京を歩いていたらみかける同じみのブランドの賃貸マンションも投資対象となるので、非常に親近感を持てます。

 

このようにマンションへの投資は当たり前ですが、CREALではホテル、老人介護施設、保育園等のバリエーション豊かな不動産物件も投資対象です。

 

1万円から投資できる手軽さ

一般的に不動産投資といえば頭金を1割~2割用意するのが普通です。

 

5,000万円くらいの物件なら最低でも500万円は初期費用にかかるため、始めるハードルが高い点が難点でした。

 

CREALであれば5,000万円の不動産を5,000口に分解して投資家を募るため、実質1万円から投資を始めることができます。

 

期待利回りは4%から

CREALの投資家は4%以上の利回りを期待できます。

 

実際に3月18日時点で過去3案件を確認したところ、いずれも23区の都心近郊物件であり、ネット利回りは4%で設定されてました。

 

 

現物不動産投資よりも利回りが高い

通常、23区の都心近郊で現物の不動産投資をすると、表面利回り4~5%がやっとのとこで、費用を差し引いたネット利回りは3%にも満たないかもしれません。

 

また賃貸運営には空室が付きもので、それも含めると利益が出ないこともあり得ます。

 

都心部賃貸でネット利回り4%というのは、破格の高利回りです。

 

ただしCREALでは売却益のチャンスが無い点は注意が必要で、逆に言えば売却損が起きるリスクも低いと言えます。

 

不動産担保で一定の安全性が確保される

仮にCREALが倒産すると投資家の出資金は0(ゼロ)になるか?というと、そうではありません。

 

購入した不動産はそのまま残るので、最終的には不動産を売却して得られるお金が投資家の手元に戻ってきます。

 

 

CREALの直近のファンドはどれも都心部不動産を対象としているので、不動産評価額が激減するとは考えづらく、ある程度の安全性は確保されるでしょう。

 

投資対象の顔が見えるので応援できる

上図はファンドの募集画面です。

 

ホテル名が出ているので、上の情報だけでも投資家は応援したくなりますが、CREALはさらなる仕掛けを用意しています。

 

その仕掛けとは、現場で頑張る人の紹介動画です。

 

 

これだけリアリティを伝えられると、誰もがついつい応援したくなりますよね。

 

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ソーシャルレンディングとの違いは何?

CREALの特徴を見ると、投資経験者ほど「ソーシャルレンディングとの違い」が気になることでしょう。

 

ソーシャルレンディングも投資型クラウドファンディングなので、スキーム図は一見同じように思えますよね。

 

しかし両者には明らかに仕組み(スキーム)の違いと、それに伴うリスクの違いが生じています。

 

ソーシャルレンディングの仕組み

まずはソーシャルレンディングの仕組みからご紹介します。

 

 

ソーシャルレンディングもクラウドファンディングによる資金調達である点は同じですが、貸金業法に準ずる必要から、いろいろ面倒な制約が課せられます。

 

特に最終資金需要者(借入人)の匿名化と複数化が義務付けられており、投資家は誰にお金が使われるのかブラックボックスのまま投資することになります。

 

例えば下図のような案件情報を提供されるものの、融資先C社がどんな企業か、抵当権が設定される不動産の立地はどうなのか分かりません。

 

情報が匿名化されている部分は、投資家が事業者の言葉を信じてリスクを取るしかありません。

 

良識ある事業者ばかりならいいのですが、ブラックボックスの悪用事件が2017年~2018年に連続で起きており、ソーシャルレンディングの信用が揺らいでます。

関連記事 ▶ maneoで不正運用が発覚?NHKが報じた疑惑の真相とは

関連記事 ▶ みんなのクレジット|重要なお知らせ!これって詐欺じゃないの?

 

これだけ投資家に被害が及ぶと金融庁も黙ってはおらず、この問題の原因が匿名化スキームによるものと考え、法改正に向けた動きが出ています。

関連記事 ▶ ソーシャルレンディング|匿名化問題の解決で生じる3つの問題

 

不動産投資クラウドファンディング(CREAL)の仕組み

続いてCREALが属する不動産投資クラウドファンディングを見てみましょう。

 

 

上図の通り、ぱっと見た印象はソーシャルレンディングと違いは無いように思えますが、法律の点で対応すべき点が異なるため、融資先の匿名化や複数化といった面倒が不動産投資クラウドファンディングでは求められません。

 

ここまでの内容をまとめると、両者の違いは以下3つに話を集約できそうです。

 

違い① 情報開示の質と量に優れている

不動産投資クラウドファンディングの方が情報開示の質・量ともに優れています。

 

投資対象の不動産名称、住所、立地環境等の情報を細かく開示されるので、投資家は不動産物件を吟味したうえ、本当の自己責任のもと投資できます。

 

違い② 投資家資金の保護が優先される

不動産の共同所有を行う場合、優先劣後という考え方のもと、分配金や売却金をどちらが優先的に受け取ることができるか順序が予め決まってます。

 

CREALの出資者はクラウドファンディング投資家とCREAL運営会社の株式会社ブリッジ・シー・キャピタルがいますが、投資家の方が優先される仕組みです。

 

不景気による分配金の減額や売却損が生じても、投資家の方が優先されてお金が戻ってきます。

 

一方でソーシャルレンディングは投資家が優先される仕組みになっていないため、融資先が不調の場合に悪影響を受ける可能性が高いと言えます。

 

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違い③ 利回りが低い

ここまでの違いはCREALのメリットばかり際立つ形となりましたが、最後の違いはソーシャルレンディングの方が優れているという話です。

 

利回りはCREALが4%程度に対して、ソーシャルレンディングは平均7%台と言われています。(ZUU funding調べ)

(引用:ZUU fundingのホームページ

 

ソーシャルレンディングは利回りが高いので魅力的である反面、リスクの高さを映す象徴にもなっているようです。

 

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運営企業:ブリッジ・シー・キャピタルは大丈夫?

ところでCREALを運営しているブリッジ・シー・キャピタルは大丈夫な会社でしょうか?

 

私は社名を聞いたことがなく不安なので、さっそく調べてみました。

 

会社概要

社名株式会社ブリッジ・シー・キャピタル
URLhttps://bridge-c.com/group/bcc/
本社所在地〒104-0061

東京都中央区銀座2-16-11 片帆ビル3階

代表取締役社長横田 大造
業務管理者菅原 祐太
設立年月日2011年5月11日
資本金1億円
免許不動産特定共同事業許可番号 東京都知事 第112号

第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2898号

宅地建物取引業 東京都知事(1)第100911号

 

こうやって見ると資本金が1億円あって、設立からボチボチ10年を迎えようとしているので、まともな会社であるように見えますが。

 

ブリッジ・シー・キャピタル社の事業内容は?

事業内容は不動産を専門として大きく3つに分類されています。

 

  • アセットマネジメント事業
  • ヘルスケアファンド事業
  • クラウドファンディング事業

 

この中で「ヘルスケアファンド事業」がイメージしづらいので補足すると、老人ホームや医療法人を対象としたファンド組成事業を指しているようです。

 

こうしてみると、ザ・不動産屋!って感じの企業であることが分かりますね。

 

代表の横田 大造 社長は大丈夫?過去の経歴を調べてみた

投資詐欺を働く会社の特徴の一つに、代表取締役社長の過去に黒い影があることがあげられます。(会社を何度も倒産させた、不正取引に関わったなど)

 

そのため新たな投資商品を検討する際には、必ず代表者のキャリアを調べるようにしています。

 

横田 大造 社長の経歴も調べてみたところ、下表のようにかなりのハイキャリアで経験豊富な人物であることが分かりました。

 

2000年世界的コンサルファームのアクセンチュアからキャリアをスタート
2005年オリックスに入社し、不動産ファイナンスを担当
2007年ラサールインベストメントマネージメントに入社し、オフィスや商業施設等への投資業務に携わる。
2011年新生銀行に入社。

ノンリコースローンファイナンス業務へ従事したり、ヘルスケアREITの企画・設立を担当した

投資運用部長も経験

2017年ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役社長に就任
2018年CREALをスタート!

 

これだけの経歴であれば、みんなのクレジットやGILで起きた投資家資金の不正利用や、案件情報の改ざんといった不正リスクは小さいと推察できます。

 

まとめ

  • CREAL(クリアル)は不動産投資クラウドファンディングを提供する
  • 不動産投資クラウドファンディングはソーシャルレンディングと比べてファンドの情報開示が豊富である一方で、利回りは低めに設定される
  • 不動産担保や優先劣後出資の仕組みで投資家資金の安全性は相対的に高い
  • 運営会社のブリッジ・シー・キャピタル社は設立8年程度と若い企業だが、横田社長のハイキャリアを見ると不正リスクは低そう

 

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以上、本日はここまで。

それでは!

 

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引用

※1, CREALのホームページ

 

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