不動産投資を検討して様々な物件情報を業者から取り寄せてると、「未公開物件」という言葉に遭遇することがあります。
未公開だから掘り出しもの物件？安く購入できるの？など、錯覚に陥ってしまいそうです。
不動産のことを少しでも学んだことがある人であれば分かるのですが、個人や業者が売りに出す物件はレインズという業界共有DBに登録されるため、なぜ未公開なのか？その理由が分からず不思議に思ってしまいます。
そこで「未公開物件」を売りにする業者から話を聞いてみたところ、なるほど！！と理由がスッキリ分かるのと同時に、不動産業界の不都合な真実が見えてきました。
販売中の物件情報は基本的に公開される
個人が不動産を売却する際、不動産業者と「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結び、売却を依頼するケースが大半です。
売却の媒介契約を締結すると、不動産取引の適正化と円滑化を目的として、業者は必ず「レインズ（REINS）」に物件情報を登録する必要があります。
レインズは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、不動産取引には欠かせないインフラとなっています。
（図の引用：レインズのオフィシャルHPより）
つまり業者が仲介をするには必ずレインズ経由で情報が公開されるわけで、このブログ記事の冒頭に述べた「未公開」は例外的な何かであることが分かります。
未公開物件とは？
レインズにも登録されず、未公開の不動産物件が存在する理由は何か？というと、主に3つの理由が考えられます。
未公開な理由① 売却活動を知られたくないと売主が考えている
まず1つ目に考えられるのは売主が個人で、近隣・知人にバレずに自宅を売却したいケースです。
例えばローンを払い続けるには金銭的に苦しくなったとか、離婚で両者が別々の場所で暮らすことにしたなどのケースが考えられます。
後ろめたい理由なので、ひっそりと事を済ませてしまいたいと思うのも当然です。
周囲に知られたくないので信頼のおける不動産業者にクローズな取引で売却先を探してもらえるよう依頼するため、レインズやWebの不動産サイトには一切情報が掲載されないことになります。
本来なら専任媒介契約などはレインズに登録する必要があるのですが、水面下で売却先を探すのであればその違反行為も気が付かれることがないので、厳密には違法ですが未登録のまま進めるケースがあるようです。
未公開な理由② レインズへの登録義務には猶予期間がある
不動産業者が売却の依頼を受けると、契約種類によって異なるものの5日～7日以内にはレインズに登録する義務があります。
逆に言えば、5日～7日以内であれば物件を隠したまま、売却活動を行うことができるので、合法的な非公開物件として売却活動を行うことができます。
この期間内に売却先が見つからなければ、おとなしくレインズに登録することになるため、超時限的な非公開物件ということになります。
未公開な理由③ 売主が不動産業者自身である
レインズへの登録は媒介契約が締結される時のみ義務が発生するため、売主自らが何らかの方法で営業活動を行う分には、レインズへ登録する必要はありません。
「個人が不動産の営業活動を行うなんて無理だ！」と思われると思いますが、売主が不動産業者だったらどうでしょうか？
つまり不動産業者自身が不動産を取得し、利益を乗っけて個人顧客に販売する場合、合法的に非公開物件を取り扱うことができます。
実際は〇〇な非公開物件が多い
ここまで非公開物件がなぜ存在するか？について説明しましたが、実際のところ3番目の理由「売主＝不動産業者」であるケースが多いところが実情です。
非公開だから特別で希少価値が高いですよ！とアピールしながら、不動産業者自身が販売するのでレインズに乗っけてないだけというのが真実です。
しかし普通に考えると、レインズやその他の不動産販売系のWebサイトに掲載した方が早く売却先が見つかりそうな気がしますが、なぜ非公開のままなのでしょうか？
その理由は、クローズドの方がマーケットに左右されずに販売価格を決めることができ、利益を多く乗せることができるという業者側の思惑が見え隠れします。
Webサイトに掲載すると他の競合物件と比較されてしまい、利益の幅が小さくなってしまいます。
であるならば、自社が抱える顧客にダイレクトに営業をかけ、比較できない状態で購入を決断させ、利益を多く獲得してしまおうという算段です。
必ずしも全ての業者がそうだとは言いませんが、筆者が3社ほど非公開物件を扱う自社物件業者から営業を受けたところ、ほとんどがマーケット価格の2割前後は高い価格で提案されました。
【不動産業界の不都合な真実】
非公開物件＝自社保有物件でクローズな取引によって利益を得ようとする業者都合の物件
騙されないためには自分のファイナンシャルリテラシーを高めるのが一番の近道だと筆者は思います。
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不動産業者物件のメリット
ここまで不動産業者による意図的な非公開物件をディスりまくってきましたが、もちろん良い面もあります。
【不動産業者物件のメリット】
- 仲介手数料がかからない（通常は物件価格×3%＋6万円）
- 購入後の管理も面倒を見てくれて、管理費や入退去時リフォーム費が安かったりする
- 専属の営業担当が付くので、親身になっていろいろ教えてくれる</li
この手の非公開物件の最大のデメリットは販売価格が市場価格よりも割高である点だと思うので、たまたま市場価格と同じくらいの物件を見つけることができれば、メリットを享受することができます。
そのため筆者のスタンスは、提案された物件をその価格で買うのではなく、市場価格＋手数料分くらいまで値引き交渉できるのであれば、購入を検討しようと考えてます。
以上、本日はここまで。
今回は不動産における「非公開物件」の実情をご紹介するとともに、業界の不都合な真実を解説しました。
非公開物件は業者のカモになる恐れがあるものの、わずかではありますが優良物件がまざってることもあり、投資家自身の見極め力が重要になってきます。
自分の健康とお金は自分で守る、そのための基礎知識としてファイナンシャルアカデミーの各講座はおすすめです。（筆者も不動産投資の学校を受講済み♪）
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それでは！
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