最近ネットサーフィンしてると、「ウルトラマンション経営」という広告をよく見かけます。
ウルトラマンとマンション経営をかけるなんてうまいな！・・・というくらだない話はさておき、私も不動産大家をやってるので、どんな投資手法なのか気になります。
そこで今回はウルトラマンション経営の評判や商品詳細を調べ、おすすめ度を発表します。
【私の好調な不動産投資の実績】
ウルトラマンション経営とは？
まずは動画をご覧になって概略をつかんでください。
ウルトラマンション経営とは、東京日商エステムが運営する不動産業のブランドネームのようです。
動画を見てお分かりの通り、いろんなメリットが語られています。
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不動産投資をしたことが無い人なら一見よさげに見えますが、この程度であれば、どの不動産業者から購入しても同じメリットを得ることはできます。
一方で動画だけでは肝心のウルトラマンション経営の特徴（どんな物件？立地は？など）が分かりませんので、私が調査した詳細情報を後で触れたいと思います。
東京日商エステムはどんな企業？詐欺業者であるリスクは？
不動産は売買金額が少なくとも一千万円以上と大きくなるため、販売業者の信用度が大切ですが、東京日商システムはどんな会社でしょうか？
会社概要を見てみましょう。
| 商 号 | 株式会社東京日商エステム |
|---|---|
| 設 立 | 2004年（平成16年）11月 |
| 資本金 | 9,000万円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 澤 敏光 |
| 事業所 | 東京都港区西新橋1-2-9 日比谷セントラルビル20階 |
| 事業内容 |
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| 免許番号 | 宅建業免許番号：国土交通大臣（3）第7083号 |
設立は2004年なので約15年間経営は続いています。
また宅建の更新も（3）回行われているため、そこそこの年数を不動産業で営んでいたことが分かります。
また詐欺業者でないことを確認するため、会社名や澤 敏光社長の名前で検索しましたが、特に悪い噂は見当たりませんでした。
東京日商エステムはお金を持ち逃げするような問題企業ではなさそうです。
なぜウルトラマンがモチーフになっているいるのか？
東京日商エステムという堅めの会社名であいながら、なぜウルトラマンをモチーフにしたブランディングを行っているのでしょうか？
当社のマンション経営をより身近に感じて頂けるように、絵本作家の「みやにし・たつや」先生の大好評を博したベストセラー絵本シリーズ「おとうさんはウルトラマン」シリーズから、平和を守り、未来を守るシンボリックな存在として、ウルトラマン・ウルトラセブンを起用いたしました。
引用：ウルトラマンション経営のHPより
つまり、マンション経営は家族の平和や未来を守る存在であるという同社の思いから、このネーミングとなったようです。
投資対象不動産の種類は？
不動産投資には「新築 or 中古」と「一棟 or 区分」の2軸の選択肢があります。
新築 or 中古
一棟 or 区分
ウルトラマンション経営がどの区分かというと、物件情報を見れば一目瞭然で、新築/区分の投資です。
 引用：ウルトラマンション経営のHPより |
なるほどウルトラマンション経営で購入したオーナーは、新築ピカピカの物件なので胸をはって賃貸に出すことができますね。
ピカピカできれいなのは良いのですが、実際のところマンション経営で新築/区分はおすすめできる種別なのでしょうか？
この疑問についての筆者の見解は後ほど述べます・・・。
【不動産種類別の特徴についての参考記事】
ウルトラマンション経営の評判
ウルトラマンション経営の投資対象の不動産種別が分かったので、次に投資家の体験談等、評判に関わる情報を集めてみました。
ググってみたけど・・・
まずはさっそく「ウルトラマンション経営 評判」などのキーワードでググってみましたが、オフィシャルサイト以外のページがそもそも出てきません。
 （「ウルトラマンション経営 評判」のトップ5のうち、第二位のオフィシャルHP以外は関係ない記事ばかり） |
まだ投資体験者は少ないのかもしれません。
Twitterでの評判は？
次にTwitterでウルトラマンション経営の評判をリサーチしてみました。
「ウルトラマンション経営」て何ぞや
— Yura ×2 Traffic (@kovawin) April 22, 2019
→ ほんこれ。何ぞや！
ウルトラマンション経営の広告ゆるすぎるからすき pic.twitter.com/tPBrX4uSQ8
— 北山淳也 (@JUNKI555) September 10, 2018
→下手な中でも絶妙なバランスがあって、ついつい見入ってしまいます。
川崎駅に『ウルトラマンション経営』という会社の広告があってヘタウマなウルトラマンとセブンが描かれてるんだけど、お前らどちらかというと毎週マンション壊してた側だろとツッコまずにはいられない。
— シンリュー (@sinryusensei) December 5, 2018
→ （笑）確かに！もしかしたら敵との闘いで壊しすぎたので、その反省からでしょうか。
このようにTwitter上でウルトラマンション経営の投資体験はおろか、セミナーへ参加したことがある人さえ見つけられません。
顧客の声
ウルトラマンション経営のオフィシャルホームページにいけば、お客様の声というページでいろんな口コミを発見できます。
あくまで日商エステム社が管理するページであり、自分たちに不利な情報を掲載するはずがありませんので、話半分で聞き流す程度をおすすめします。
不動産投資を始めてみたら、保険や貯金と変わらない感覚で出来るということがわかりました。
自分や家族の将来について、少し安心できる財産を手に入れられたような感覚を持てました。
ウルトラマンション経営の投資はおすすめか？
ここからは筆者の独自見解について語ります。
まず結論から言うと、私ならウルトラマンション経営に投資しません。
その理由をこれから解説します。
筆者がおすすめしない理由
新築・区分の不動産投資は、一般的に以下のデメリットがあると言われています。
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デメリット（リスク）を3つ書きましたが、特に2点目のキャッシュフローが小さい点が、最も辛いででしょう。
不動産投資は家賃で儲かってなんぼです。
赤字採算ならば、そもそも不動産投資なんてしない方が良かったと後悔してもおかしくありません。
都心部であえて赤字採算のマンション投資を行う人たちもいますが、その人たちは物件の値上がり益を狙っています。
今後ますます少子高齢化が進む日本において、例えば東京港区の好立地であっても、不動産価格が下がる可能性が指摘されています。
【10年、20年後の不動産価格に関する記事】
収支シミュレーションをやってみよう！
不動産投資は思いを100語るより、1の定量的な結果が大切です。
そこでウルトラマンション経営で紹介されている物件を使って収支シミュレーションを行ってみましょう。
2019年7月1日現在でも投資家募集中のARTESSIMO GLEISで試算してみます。
この物件は最寄りが徒歩8分の両国駅で、最安値の区分で25㎡の1Kタイプが分譲されており、物件価格は3,140万円です。
購入時の費用（初期費用）
物件価格は3,140万円ですが、これに加えて購入時の諸経費が必要です。
一般的に諸経費は物件価格の5%程度となることがおおいので、この物件では157万円をみておきましょう。
すなわち購入時の費用は3,140＋157＝3297万円と試算できます。
維持費用
マンションを維持するにも費用がかかります。
この物件では管理費が6,120円（年間7.3万円）、修繕費が2,590円（年間3.1万円）かかります。
銀行返済費用
銀行から35年フルローンで借り入れるとして、金利条件も程良く2%で計算すると毎月109,218円の返済が必要です。
その他の費用
固定資産税は年間8万円程度かかるでしょう。
厳しくシミュレーションするなら、入居者をあっせんする上で賃貸業者に支払う費用、空室時の機会損失費用なども維持費用に含める必要があります。
今回は多めに見て含めないでおきましょう。（ウルトラマンション経営側に有利な試算）
家賃収入
両国駅から徒歩10分以内で3年以内の築浅物件を調べたところ、10万円～11万円が家賃相場のようです。
高い方を取って毎月11万円の家賃が得られると仮定するならば、年間家賃収入は132万円です。
本当は築年数が古くなってくると徐々に家賃が下がっていくので、家賃収入もそれを加味した数字で計算する必要があります。
今回は多めに見て家賃下落率を加味しないで計算しましょう。（ウルトラマンション経営側に有利な試算）
月次の収支シミュレーション結果
上記で解説した初期費用、維持費用、家賃収入を合計した結果、毎月の収支シミュレーション結果は下表の通りです。
| 費用 | 収入 | ||
| 管理費 | 0.612万円 | 家賃 | 11万円 |
| 修繕費 | 0.259万円 | ||
| ローン返済 | 10.922万円 | ||
| 固定資産税（1か月換算） | 0.667万円 | ||
| 合計 | 12.45967万円 | 合計 | 11万円 |
| 差額 | -1.45967 万円 | ||
毎月-1.46万円の赤字というシミュレーション結果となりました。
今回のケースは珍しいかというとそんなことは無く、実は新築マンション投資でキャッシュフローが赤字になるのはよくあることです。
この数字について不動産営業マンに問い詰めると、
毎月1～2万円程度の手出しで都心部にマンションが持てるようになるのだから良い買い物と思いませんか？
と開き直ったりします。
いやいや、空室リスクとか家賃下落リスクとかもろもろ目をつぶっても余裕で赤字キャッシュフローというのはかなり危険じゃない？と思うわけで。
ちなみに新築マンションで収支シミュレーションを行い黒字になるケースは、私の経験上ほとんど見たことがありません。
唯一私が知っている新築・区分で黒字のケースは、3,000円万円前後の港区物件を600万円も値切った強者くらいです。
キャッシュフローは赤字であることを覚悟のうえ、将来的に不動産価値が下がらない、もしくは上がるという観測が持てるなら投資できるのかもしれません。
最後にもう一度言いますが、私はウルトラマンション経営が現状と同等の物件を扱う限り、おすすめできないと考えてます。
とは言ってもウルトラマンション経営が悪いのではなく、新築マンション投資が負う抗いようのない宿命です。
あくまで個人的意見なのでご参考までに。
まとめ
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以上、本日はここまで。
それでは！
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コメント
企業分析が詳細で大変参考になりました。
CMでも話題となっています「みんなで大家さん」の分析をお願いしたいと感じます。
藤堂さん
コメントありがとうございます！
記事がお役にたったようで、嬉しく思ってます。
みんなで大家さんですが、こちらの記事を読まれましたかね？
みんなで大家さん｜想定利回り7%のみんなで大家さんの評判と実績は？
今は華々しく広告を打ちまくってますが、2016年あたりからしばらく追いかけてたので、過去の暗い一面も知ることができるかと思います。