雑誌：SPAの記事で「父はレオパレスに殺された！1億9,000千万円の負動産」というドキッとする記事が掲載されました。
内容を確認したところ、インタビューに答えた人のお父さんが、土地の有効活用でアパート投資をするためレオパレスに建築や賃貸管理を依頼したところ結果的に巨大な借金になり、心身ともに疲弊してお亡くなりになったという話でした。
この不動産投資の失敗の中心にはサブリースという契約形態がありました。
そこで今回は、なぜレオパレスのサブリースが巨額負動産とオーナーの死につながったかを紐解くと同時に、契約前に知っておくべき不都合な真実4選を解説します。
不動産投資におけるサブリース契約とは？
サブリース契約とは、不動産のオーナーは不動産業者（サブリース会社）に大家業を依頼してしまい、業者から一定の家賃保証を受け取る契約形態を指します。
平たく言うと、合法的な手続きを踏んだ不動産の又貸しですね。
家賃保証の相場は（満室時の家賃収入）×（80～90%）と言われているので、10～20%がサブリース会社の手数料です。
雑誌SPAのストーリーで登場人物を置きなおすと、以下の構図が成り立ちます。
サブリース会社＝レオパレス
不動産投資におけるサブリースの不都合な真実
家賃保証として定額の収入を得られると分かってるなら計画も立てられるので、ぱっと聞いた感じはサブリース契約は悪くないように聞こえます。
しかし、サブリース契約には落とし穴のような不都合な真実が隠されています。
不都合な真実1 サブリース契約＝一生涯保証ではない
まずサブリース契約の期間は一生続くものではありません。
一般的には5～10年程度で契約見直しが入ることが多く、その時にどんな条件を提示してくるかはサブリース会社次第です。
つまり当初数年はしっかり家賃保証を受けられrたとしても、契約更新時に同じ条件で更改できると限りませんし、下手すると契約継続さえ断られてもおかしくありません。
SPAの記事内には、レオパレスが10年の満期を迎えたオーナーに対してはサブリース契約を更新しないとする営業方針のもと動いていた証拠メールが生々しく掲載されていました。
（契約更新を迎える）終了プロジェクトの残案件は全て決着をつけること
特に空室率の高い物件はサブリース会社が赤字を被る形となるので、切り落とたい腐った尻尾だったのでしょう。
不都合な真実2 契約期間内であっても保証家賃の減額が起きる
家賃保証の見直しタイミングを一般的には契約更新時（5年後や10年後）と書きましたが、契約期間中であっても減額交渉をすることが可能です。
「契約書内で絶対に家賃保証額は変えないと決めればいいじゃないか！」と言う強硬派もいるでしょうが、賃料の増額・減額請求は借地借家法で定められているので、減額を禁止する契約は現実的に無理なのです。
減額時には、例えば周辺地域も含めて家賃相場が大きく下落した・・・など相応の理由が必要であるものの、悪質な業者であれば様々な難癖をつけては減額を迫るでしょう。
不都合な真実3 大手業者は高圧的な交渉を迫る
契約や交渉事になると、どうしても個人より法人の方が強い立場になりがちです。
なぜなら法人の方が不動産や法律に専門性のある人が在籍してますし、人数が多いというだけでも圧力を感じてしまいます。
雑誌SPAの事例でもレオパレスからのプレッシャーが強かったことが伺えます。
連日数人の担当者が訪れ、長時間契約解除を迫ってきました
契約解除に同意しなければ、後から経てた等についても何らかの影響が及ぶと、なかば脅された形です。
不都合な真実4 業者が倒産すれば手元に残るのは負動産
万一、サブリース会社が倒産してしまったら契約はどうなるか？というと、もちろんサブリース契約も解除されます。
そうすると家賃保証で苦労を全くしていなかったオーナーは、急に大家として矢面に立たされます。
この物件が人気のある高稼働な物件であればいいのですが、空室が目立つ状況ならそれは不動産ではなく借金を生み出す負動産です。
サブリース契約で大切なたった1つのアドバイス
ここまで雑誌SPAに書かれていたレオパレスを題材にサブリース契約の恐さ、そして一般の人が気付きにくい不都合な真実を書きました。
たくさん悪くは言ってきたものの、サブリース契約自体はそんなに悪いものじゃなく、それを利用して家賃保証の減額や契約更新を行わないなど、悪用する業者がいることが問題なのです。
じゃあ不動産投資のサブリース契約で問題を回避するためにどうしたらいいか？
筆者の答えは・・・家を借りる人にとって魅力的な不動産を持つこと。
単純なことですが、とても大切なことです。
良い不動産であれば自然と稼働率は100%に近づきますので、オーナーもサブリース会社もWin-Winな関係を築けます。
仮にサブリース会社が倒産しても、残された不動産が借り手にとって魅力的なら、自分なりに大家業を行い満室にできますよね。
月並みですが物件選びを正しく行えば、自分で賃貸付けしても、サブリースで業者に任せても大丈夫！ということです。
【筆者の大家さんの経営実績の記事はこちら】
【勝てる不動産投資物件の探し方に関する記事はこちら】
以上、本日はここまで。
それでは！
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