年収1000万円のリアルをつづる第二弾、今回は住宅ローンについて書きます。
多くの人にとって最も大きな買い物のマイホーム。
年収1000万円ならどんな物件でも選び放題と思いがちですが、年齢が40歳となると話は別です。
借入金額や適性予算はいくらで、どんな家が買えるのでしょうか？
金融機関から最大いくら借りられる？
ある程度の都市部でマイホームを買おうと思ったら、当たり前のように数千万円の支払いが必要です。
東京23区内の新築であればマンションでも4000万円以上の金額となり、銀行等の金融機関から住宅ローンを借り入れなければ購入することは不可能です。
住宅ローン借入額の一般的な相場
住宅ローンをいくらまで借りられるか？というと、一般的には年収の7倍～8倍と言われています。
つまり年収1000万円であれば7000万円～8000万円を借りることができるわけです。
年齢制限はないの？
40歳だといい歳なので、住宅ローンを借りられないのでは？と不安に思う人もいるでしょう。
そこはご安心ください。
日本の金融機関は払い込み期日を最大75歳～80歳に設定しています。
つまり40歳で住宅ローンを組むことは問題なくできますし、借入期間も35年のフルローンを組むことができる可能性が十分にあります。
40歳で8000万円、35年ローンを組んでいいか？
理屈はそうですが、実際に40歳で8000万円、35年ローンを組むのは無謀です。
仮に8000万円の35年ローンを金利1%で借りると、毎月の返済は22.5万円です。
22.5万円のローンを75歳まで返済し続けることができますか？
普通のサラリーマンであれば60歳には定年を迎えるため、それまで収入をキープできたとしても、残る15年間もどうやって返済するのでしょうか？
年齢別の平均年収の推移（縦軸：年収（万円）、横軸：年齢（歳））
グラフからも明らかなように60歳になると年収は激減します。
仕事をして給料をもらっていれば上のグラフ程度にもらえるのかもしれませんが、リタイアして年金生活になったらさらに収入は下がります。
年金なんて20万円もらえるか否かといったご時世で、明らかなオーバーローンと言わざるをえません。
では40歳 年収1000万円のサラリーマンにとって、最適な予算や住宅ローン借入額はいくらでしょうか？
安全な住宅ローンの考え方
ここからは、どんな世代でも安全に住宅ローンを借りるための基本的な考え方を解説します。
何年ローンを組むのが適切か？
まずはローン期間から説明します。
サラリーマンであれば、ほとんどの会社で定年があるわけですから、最長でも定年に合わせてローンを組むことをおすすめします。
一般的には60歳定年の会社が多いでしょうが、55歳にポストオフで役職を手放して後世に引き継ぐ会社があることも配慮した期間設定がよいでしょう。
もし40歳で住宅ローンを組むなら15年～最長20年が目安となります。
35年のフルローンを組むならば、20歳～25歳までに組むことが適切ということになりますが、こうなるとマイホームを持つ年齢としては早すぎる印象を持ちますね。
一般的には結婚した後に30歳前後から買う人が増えてくるわけで、定年前に繰り上げ返済することを前提に計画を立てる必要がありそうです。
最適な返済比率は何％か？
最適期間が分かったところで、次に借入金額を考えてみましょう。
住宅ローンの借入額を決めるために参考となる指標に返済比率という考え方があります。
返済比率の計算式
年収1000万円で金融機関から借りられる8000万円を35年で返すケースで考えてみましょう。
月の返済額は22.5万円、年間返済額は270万円です。
返済比率のシミュレーション
ではこの27%が高いのか、低いのか？
一般的に返済比率は20～25％以内に収めておくことが望ましいと言われています。
理想は20%以内に抑えられると、安全な家計管理ができます。
ここでも年収1000万円で8000万円というのは借りすぎであることが分かりますし、さらに将来に渡って1000万円をもらい続けられるか不透明な40歳は、なおさら慎重になる必要があります。
年収ごと返済比率20% 目安表
| 額面給料（年） | 返済額（年） | 返済額（月） |
|---|---|---|
| 100 | 20 | 1.7 |
| 200 | 40 | 3.3 |
| 300 | 60 | 5.0 |
| 400 | 80 | 6.7 |
| 500 | 100 | 8.3 |
| 600 | 120 | 10.0 |
| 700 | 140 | 11.7 |
| 800 | 160 | 13.3 |
| 900 | 180 | 15.0 |
| 1,000 | 200 | 16.7 |
つまり40歳で期間何年でいくらまでの住宅ローンが最適か？
理想の返済比率 20%を前提にいくらまで住宅ローンを組むことができるか考えてみましょう。
例えば年収1000万円で理想の返済比率20%を目指すとなると、金利1%/期間35年間で返済する際は約6000万円まで借入可能です。
しかし40歳で借りるとなると、定年を考慮して期間は最長20年間で借りる必要があるため、約3700万円までしか借りられないことになります。
計算過程を詳しく知りたい人は下枠をご覧ください。
返済比率 20% ＝ 年間返済額 ÷ 年収1000万円 × 100
↓ ↓ ↓
年間返済額 ＝ 1000 × 0.2 = 200万円
金利1%の住宅ローンで年間返済額200万円とする借入額は？
20年返済：約3700万円
35年返済：約6000万円
3700万円なんて、東京近郊だと郊外の中古物件しか買えないといった嘆きが聞こえてきそうです。
そこは頭金を1000万円～2000万円加えることで、比較的都心部に近い新築物件を購入することができるでしょう。
40歳まで住宅ローンを組まなかった人は、頭金としてタネ銭をいかに積み上げているかが、物件選びの自由度に大きく影響するでしょう。
住宅ローンを組んで破産するケースとは？
40歳 年収1000万円の人に適した住宅ローン金額が分かったところで、最後に誰もが遭遇したくない破産について考えてみましょう。
借入れ金利上昇による支払総額の上昇
変動金利タイプの住宅ローンを組んでいる場合、金融機関の借入金利が上昇すると返済額が高くなります。
例えば期間20年、借入額3700万円で考えると、金利1%での月の返済額は約17万円ですが、金利2%に上昇すると約18.7万円に変わります。
つまりこのケースでは金利が1%上昇すると年間で返済負担が約20万円も増えることになり、家計を圧迫することで破産のリスクが高まります。
教育費の上昇が家計を圧迫
短期大学まで含めれば約60%の子供が大学への進学していて、進学率は年々上昇しています。
しかし子供の人数は少なくなっているため大学経営は苦しくなっており、運営継続のために1人あたりの学費は年々上昇しています。
日本人の平均年収はここ20年で下落していると言われてるのに、学費は年々上昇する一方です。
教育費の上昇が家計を圧迫することで、健全な金額で組んだと思っていた住宅ローンの返済にも悪影響を及ぼし、破綻を招く恐れがあります。
借入年数が長すぎて収入減が直撃！
繰り返しになりますが、40歳で借入年数：30～35年の住宅ローンを組むのは無謀なので、絶対にやめましょう。
仮に30年以上の返済を組むとしても、60歳までの繰り上げ返済を前提とした組み方にすることをおすすめします。
以上、本日はここまで。
今回は40歳 年収1000万円のリアルシリーズの第2弾記事として、住宅ローンの最適解について解説しました。
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