様々な投資商品の中でも人気が高いのが不動産投資ですが、経験者の筆者としては20代や30代のうちに経験しておくことをぜひおすすめします。
株や投資信託と違って現物資産があり大家さんになるので、会社経営をしているような感覚を得られますし、税金やキャッシュフローなどファイナンシャルリテラシーも養われます。
一方で不動産投資に融資借入（借金）はつきもので、安易に始めてしまうと残ったのは借金と負動産だった・・・なんて恐れもあります。
そこで今回は20代～30代の若い世代が、まずはワンルームで不動産投資を始める時に失敗しない方法をご紹介します。
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20代～30代の不動産投資の初心者が失敗しない方法5選
それではさっそく詳しく見ていきましょう。
方法① 新築ワンルームは絶対に手を出すな！
不動産投資を始める際は、物件は新築か中古を選ぶことになります。
不動産業者のセミナーなどに参加していると、新築ワンルーム投資をおすすめする業者もありますが、あれは罠です。
新築ワンルームは表面利回りが4～5%と低いことが一般的で、もろもろの経費や税金を差し引くと、確実に毎月のように赤字垂れ流しの状態になります。
赤字になることが分かってておすすめするなんて詐欺だ！なんて思われるかもしれませんが、20年くらい長期で考えれば資産価値と借入の残債が逆転することで、トータル黒字になるケースもあります。
一方で中古物件なら表面利回りが10%前後の物件が多いので、黒字の不動産投資を目指すなら、新築ピカピカ物件でかっこつけることよりも、多少はボロくても利益を生み出すことが大切です。
【新築ワンルームで利回りが低い典型例】
方法② 利回りは表面ではなく実質利回りをチェックする
（引用：不動産情報サイトの健美家）
投資用不動産を探す時に「利回り」は大切な儲けの指標ですが、それが表面的な数字なのか、実質的な数字なのか注意して確認する必要があります。
たいていの不動産情報サイトは「表面利回り」を表示していることが多く、この場合の利回りは単純に（家賃収入）÷（購入価格）×100で求めています。
表面利回りは管理費・修繕費・税金など様々な費用が考慮される前の計算結果であり、これらの費用を踏まえると実際はマイナス利回りだったなんてオチが普通に起こりえます。
これらの費用は物件によって全く異なるので、必ず費用も加味した「実質利回り」で物件の良し悪しを見極めてください。
方法③ やたらと節税を強調する業者からの購入は避ける
不動産投資は節税効果が高いんですよ！
上記のようなセリフを見聞きしたことがありますよね。
しかし節税効果が高いのは法人による不動産経営であって、個人で経営する分は節税効果は限定的です。
しかもワンルーム投資となると一棟ものよりもさらに節税手段は限定的です。
ワンルーム投資なのに不動産投資＝節税効果をアピールしてくる業者は明らかにあやしいと思ってください。
筆者が過去に参加してきたセミナーで、ブリッジ・シー・エステート社のセミナーは年代別の資産形成という観点から正しく不動産投資について教えてくれたのでおすすめです。
方法④ 賃貸付けの仲介業者は物件の地元で比較検討して決める
不動産オーナーは自ら家を借りる人を探すのは難しく、一般的には仲介業者にお願いすることになります。
この際に仲介業者との契約は一般媒介契約と専属選任契約のいずれかを選ぶ必要があります。
前者はたくさんの不動産会社にお願いして賃借人を見つけた会社に手数料を支払う、後者は賃借人を見つける不動産会社を1社に絞り込む方法です。
一見前者の方が広告効果が高そうに見えますが、実は後者の方が不動産業者の真剣度が非常に高まり、良い結果を得られることが多いと言われています。
じゃあ1社にまかせるか！ってことになりますが、そこで依頼する業者は大手やネームバリューで選ぶことなく、複数比較検討したうえで頼むようにしましょう。
業者によってその土地に対する知識に大きな差があるため、賃貸付けの結果に影響するでしょう。
方法⑤ 家賃滞納補償の契約は必ず行う
不動産大家さんのトラブルの1つに家賃滞納があります。
家賃が入金されなくてもお金を借りてる銀行への借入返済は必要なわけで、何としても家賃を回収する必要があります。
そんなトラブルを一定期間補填してくれるのが家賃滞納保証です。
家賃保証があれば家賃を催促したり、最終手段として退去させるための時間に余裕ができるでしょう。
今回は20代～30代にワンルームの不動産投資を始める際の注意点をまとめました。
不動産は効果的なインカムゲイン投資で、若いうちに始めればセミリタイアの夢も広がり、たいへん魅力的に映るでしょう。
上記に書いた5つの点に注意してチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
以上、本日はここまで。
それでは！
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