新型コロナウイルスによる株式市場の混乱についてこれまで何本も記事を書いてきましたが、これと同等以上に暴落しているのがJ-REITです。
J-REITは日本の不動産から得られる賃料収入をもとにした分配金が魅力の投資商品なので、価格が下がれば分配金利回りは高くなりのだから、単純には魅力度が高まっていると見ることができます。
しかし、さらなる値下がりは恐いし・・・
ということで、暴落中のJ-REITは買いか？について考察を書きます。
J-REITとは？
ホテル、商業施設、居住用マンションなど様々な不動産への投資をパッケージ化したものをREITと呼びます。
語源は「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ってREITであり、日本で上場しているREITはJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
簡単に言えば、不動産による投資信託のようなものです。
コロナショックで暴落したJ-REITは買いか？
まず結論から書くと、特定の分野のJ-REITは買いで、他の分野は当面見送りを推奨します。
買いの特定分野とは住居系・物流系・オフィス系を指し、逆にホテルや商業施設はおすすめしません。
【買い推奨】
住居・物流・オフィス
【見送り推奨】
ホテル・商業施設
なぜそう考えるのか？については、のちほど詳細な説明をします。
J-REITの暴落チャート
まずはコロナショックがJ-REITにどれだけ悪影響を与えているかから見ていきましょう。
上図は東証に上場するJ-REITの平均指数ですが、最高値：2,250 → 最安値1,300まで下落し、その後持ち直して4月10時点で1,541となりました。
高値から31%も下落したことが分かります。
NYダウや日経平均の株価指数が高値から20%ほどの下落に留まっていることを考えると、J-REITは売られすぎ感がありますね。
リーマンショック時の暴落チャートは？
J-REITの過去の暴落といえばリーマンショック（2008年）があげられます。
上図の長期チャートで分かる通り、この時は約70%も価格が下落ということで、今の比にならないほどダメージを受けました。
なぜJ-REITは買いと言えるか？
REITの割安度をあらわす指標にNAV倍率があります。
NAV倍率とは「Net Asset Value」の略で、現在のREIT価格が純資産価値に対して何倍かを示しているものです。
NAVが1倍よりも低ければ割安、NAVが1倍よりも高ければ割高と言えます。
そしてコロナショックによるREIT価格の急落を受けて、NAVが大きく下回って割安圏に入りました。
（引用：大和アセットマネジメント社HP）
NAVが1.0を下回るのは2012年以来なので、買い場チャンス到来の予感です。
銘柄別のNAV倍率ランキング
J-REITが割安圏に入ってきたと分かったので、次に銘柄別のNAV倍率を見てみましょう。
| 順位 | 証券 コード | 投資法人名 | 1年価格 騰落率 | 分配金 利回り | NAV 倍率 | 時価総額 (百万円) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3463 | いちごホテルリート投資法人 | -54.59% | 7.78% | 0.41 | 14,890 |
| 2 | 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | -60.35% | 10.59% | 0.43 | 155,513 |
| 3 | 8963 | インヴィンシブル投資法人 | -51.29% | 13.32% | 0.48 | 158,274 |
| 4 | 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | -37.14% | 7.91% | 0.51 | 12,709 |
| 5 | 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | -46.06% | 7.91% | 0.53 | 304,475 |
上表は2020年4月10日時点のNAV倍率ランキングです。
NAV倍率が0.4倍台なんてバーゲンセールだ！・・・と飛びつかないように注意が必要です。
不動産に投資してるわけですから、安定的な賃料収入を得られなければ、割安なんて何の意味も持たないからです。
おすすめと見送りJ-REITの違い
そこで記事の前半でも書いた通り、買い推奨と見送り推奨のJ-REITに分かれると筆者は考えてます。
【買い推奨】
住居・物流・オフィス
【見送り推奨】
ホテル・商業施設
それはなぜかというと・・・
住居・物流・オフィス系のREIT
この3種類のREITはコロナ騒ぎで自粛状態になっても、一定の賃料を見込むことができます。
住居は人の生活の基盤ですし、オフィスも定期的に賃料が得られます。
物流はリアル店舗の売り上げが落ちる一方でネットショッピングの売上がさらに高まるので、全体で見れば落ち込みは限定的でしょう。
投資マネーの冷え込みで価格の落ち込みがあったとしても、いずれもとに戻ることが期待できます。
しかし安定的な賃料が期待できるこの3種類であっても、コロナ騒ぎが終息せずに自粛が長期化するようであれば注意が必要です。
ホテル・商業施設
ホテルや商業施設は生活必需品とは言えず、今回のような外出自粛によって最も大きな打撃を受けます。
ホテルは全国的に稼働率が30%にも満たないと言われてますし、商業施設は休業せざるを得ない状況です。
これらの施設は固定費が高いため収入が無い中で維持するのは難しいため、自粛が半年～1年も続けば廃業となる事業者が増えてくるでしょう。
REITが投資する施設が廃業となると価格は大きく下落し、売却損が大きく膨らんでしまいます。
以上より、住居・物流・オフィス系で割安な銘柄や配当利回りの高い銘柄を探すのが妥当と筆者は考えるわけです。
J-REIT配当利回りランキング トップ10（住居・物流・オフィス系）
最後にJ-REITのおすすめ3分野の銘柄の中で配当利回りランキングをご紹介します。
下表が4月10日時点のトップ10です。
| 証券コード | 投資法人名 | 運用資産 | 1年価格 騰落率 | 分配金 利回り | NAV倍率 | 時価総額(百万円) |
| 3290 | Oneリート投資法人 | オフィス | -19.0% | 6.9% | 0.81 | 53,308 |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | オフィス | -35.1% | 6.5% | 0.78 | 100,058 |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 住居 | -10.6% | 6.4% | 0.85 | 51,734 |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | オフィス | -23.6% | 6.1% | 0.75 | 115,156 |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | オフィス | -32.4% | 6.1% | 0.68 | 119,893 |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 物流施設 | 4.6% | 6.0% | 0.95 | 221,019 |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | オフィス | -20.7% | 5.8% | 0.74 | 28,972 |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 医療・介護 | -1.4% | 5.7% | 0.92 | 34,397 |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | オフィス | -31.1% | 5.5% | 0.64 | 83,299 |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 住居 | 3.8% | 5.4% | 0.88 | 47,177 |
トップのOneリート投資法人の配当利回り6.9%に始まり、全てのREITが配当利回り5%を超えています。
単純に配当利回り順に銘柄を選ぶのも手ですが、あまりに資産額が小さい銘柄はちょっとしたことで解散の憂き目にあう可能性があるので、時価総額の大きさも気にすることをおすすめします。
筆者が今3つ選ぶなら・・・
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これらにバランスよく積立投資を行うと思います。
ご参考まで・・・。
J-REITを買うなら楽天証券がおすすめ
以上、本日はここまで。
それでは！
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