貸付投資のFUNDSから新ファンドの販売が発表されました。
タイトルは世田谷区MIJASファンド#1で、2019年4月3日18時に販売開始です。
毎回毎回わずか数分で売り切れるほど人気のFUNDSですが、MIJASファンドはいかに？を分析したので、おすすめ度を発表します♪
| この記事で分かること：MIJASファンドの詳細とおすすめ度は？ |
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世田谷区MIJASファンド#1の総合評価は？
| 【筆者の独自評価軸の解説】 流動性・・・A：貸付期間が6カ月以下、B：7カ月～12カ月、ｃ：12カ月を超える 収益性・・・A：期待利回りが5%以上、B：2%～4.9%、C：2%未満 安全性・・・A：最終資金需要企業、もしくはその親会社のPBR：1.5倍以下且つPER：15倍以下、B：PBR2倍以下且つPER20倍以下、C：左記以外C |
流動性：B、収益性：A、安全性：Bとなかなか良い評価となりました。
個人的におすすめできるファンドです。
最大の特徴は利回り5%という収益性の高さです。
過去のFUNDSのファンドを見渡しても、LENDYファンドに次ぐ2番目に高い利回りです。
ファンドに申し込むためには口座開設が必要ですので、興味がある人はホームページから無料口座開設だけでも済ませておくといいと思います。
世田谷区MIJASファンド#1とは？
ここからはMIJASファンドの詳細を確認していきます。
ファンド概要
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予定利回り5%というのは、LENDYファンドに次いで第二位の高利回りで、同じ不動産ファンドのデュアルタップ社と同等の利回りです。
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ファンドの仕組み
本ファンドでは、投資家は明豊プロパティーズ社を通じて明豊エンタープライズ社に投資を行います。
明豊エンタープライズ社は出資金をもとに賃貸アパートのMIJASシリーズの建設、運営を行い、そこで得たお金をもとに投資家へ分配を行います。
| 関連記事 ▶ Funds（ファンズ）｜新ファンド販売間近？明豊エンタープライズ（上場企業）と業務提携を発表 |
明豊プロパティーズ社とは？
ファンド組成企業の明豊プロパティーズ社とは、明豊エンタープライズの子会社にあたります。
子会社が親会社に資金を貸し付けるという構図が何とも不思議な感じがしますね。
おなじ不動産ファンドを手掛けるデュアルタップ社はこの構図とは逆で、親会社が子会社に貸し付ける仕組みを用いてました。（下図参照）
子会社→親会社の貸し付けにする戦略的な何かが、きっとあるのでしょうね。
なお明豊プロパティーズ社の財務諸表はこちらで、営業利益・純利益がしっかり出ている企業です。
この決算内容なら、ファンド貸付期間：9カ月で会社が傾くことは考えにくく感じます。
世田谷区MIJASファンド#1のメリット
他のファンドと比較した時の本ファンドのメリットを整理してみます。
物件の概要
（引用： Fundsのオフィシャルホームページへより）
高い稼働率が人気を物語る
MIJASシリーズは好立地とデザイン性の高さが売りで、人気の高いアパートです。
これまで都内を中心に100弱棟の実績があり、2018年10月時点の稼働率は97%と高水準を誇ります。
今回のファンド資金で運営されるアパートも97%稼働すれば、間違いなく採算は取れるだろうと思われます。
東急東横線という人気路線で自由が丘や田園調布も近い
今回のファンドの投資対象は「MIJAS Okusawa」という4月に竣工予定の新築物件です。
奥沢駅は都内でも随一の人気路線：東急目黒線で、MIJAS Okusawaは駅まで徒歩7分という駅近物件で、賃貸人気が出そうな気がします。
しかも高級住宅地の田園調布駅まで10分以内、おしゃれなお店が立ち並ぶ自由が丘駅まで15分以内で行けるなど、生活が楽しくなるような本当に素敵な場所です。
【自由が丘の街並み】
資金需要者は50年以上の実績ある企業
資金需要企業の明豊エンタープライズ社は、1968年に設立された会社です。
FUNDSで募集中の企業としては、アイフル社と並んで歴史ある企業です。
また定量分析で見ても優良企業で、企業の安全性や収益性を示すPBS＝1.79倍、PER＝11.77倍と、かなり良い数字を示しています。
後ほど詳しく説明しますが、投資先のMIJASアパート事業がうまくいかなくても、明豊エンタープライズ社さえ倒産しなければ、分配や元本返済がされる仕組みです。
50年の実績をFUNDSの仕組みで考えると、投資家に大きな安心感をもたらしてくれます。
明豊エンタープライズ社の利回り5%、期間9カ月の社債を買うと考えれば、かなりおいしい案件だと個人的には思います。
MIJASファンドのリスク
投資するメリットがある一方、当然ながらリスクもあります。
不動産事業の回収が滞った場合
何らかの不幸が重なって、MIJASアパート事業が失敗したらどうなるか？
このような不動産事業が失敗するケースでは上図の一番下の段に該当するのですが、明豊エンタープライズ社が存続して返済できるなら問題ありません。
不動産事業以外から分配や元本返済がなされます。
明豊エンタープライズ社が倒産した場合
最終資金需要者の明豊エンタープライズがデフォルトになるケースでは上図の真ん中に該当するわけですが、元本が毀損する可能性があります。
おそらく明豊プロパティーズ社が明豊エンタープライズ社の債権者となってMIJASアパートを売却するなどで投資家資金を取り戻す動きをすると思います。
しかしアパートを売却できたからといって投資家のお金が満額返済されるとも限りませんし、FUNDS投資家以外の債権者達とも、権利をめぐる争いとなること必至です。
明豊エンタープライズ社の倒産が最も警戒すべきポイントと私は考えてます。
明豊プロパティーズ社が倒産した場合
ファンド組成企業：明豊プロパティーズ社がデフォルトするケースは上図の一番上のケースに該当しますが、この場合も元本が毀損するリスクがあります。
明豊エンタープライズ社のMIJASファンド運営で生じた資産を他の債権者も含めた分与となるため、これまた他の債権者と権利を奪い合う争いになるかもしれません。
しかし明豊プロパティーズ社の決算内容とファンドの運営機関：9カ月という短さを考慮すると、リスクが顕在化する可能性は低いと思います。
| 関連記事 ▶ クラウドポート｜新金融商品：Funds（ファンズ）の最大のリスクとは？ |
まとめ
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今回のファンドも、めちゃくちゃ人気が出そうです！
もしかしたら1つ前の募集案件：フィル・パークファンドの1分39秒で完売の記録を塗り替えるかもしれません！
投資家のみなさんは期待して待ちましょう。
まだ無料口座開設をしてない人は、この機会に検討してみてはどうでしょうか？
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以上、本日はここまで。
それでは！
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