CREAL|危険そうな4つのリスクを分析!対策を教えます♪

ソーシャルレンディング

先日、不動産投資が1万円からできるCREALという金融商品をご紹介しました。

 

関連記事 ▶ CREAL|1万円から始める不動産投資のクリアルとは?

 

少額から始められて、都心部の不動産だから安全性も高めで・・・と良いところが目立つ気がしますが、投資商品なんだからリスクも当然あるはずです。

 

そこで今回はリスクを徹底分析し、投資する際の注意点を明らかにしたいと思います。

 

この記事で分かること:CREALにどんなリスクがあるの?
  • CREALはどんなリスクがあるの?
  • リスクに対して投資家ができる対策は?
  • CREALはおすすめの投資先なの?

 

CREAL

=> CREALのオフィシャルHP 

 

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CREALとは

CREALとはクラウドファンディングの仕組みを利用して、投資家グループが集団で不動産投資を行うことができるサービスです。

 

【CLREALの仕組み】

 

CREALに投資するメリット

CREALには投資家にとってユニークで魅力的な特徴があります。

 

  • 不動産はマンションだけでなくホテルや保育園などバラエティに富むラインナップ
  • 最小投資金額:1万円から始められる手軽さ
  • 都内の不動産に対して利回り4%~という条件の良さ
  • 投資先の情報が豊富で応援する気持ちになれる
  • 優先劣後出資の仕組みで不動産価格の下落時にも元本が守られる可能性

 

=> CREALのオフィシャルHP 

 

CREALのリスク

上記のように多くのメリットがあるCREALなので、投資したくなる気持ちは出てくるものの、やっぱりリスクが気になりますよね。

 

リスク① 満期到来のファンドが無く元本返済実績がない

CREALは2018年11月にスタートしたばかりの金融サービスなので、満期を迎えて元本を返済した実績が1件もありません。

 

よほどアグレッシブな投資家でなければ、実績0のサービスに警戒するのは当然です。

 

 

上図の第一号ファンドでさえ、初回配当が2019年2月に配当がスタートしたばかりです。

 

早くても2019年中ごろに満期償還のファンドがチラホラ出てくるので、それまでは実績のない状況が続きます。

 

リスク①の対策 寝て待つ、もしくは他事業の実績を評価

このリスクへの対策は大きく2つあると思います。

 

1つ目は、やっぱり実績のないファンドに投資するのは恐いから、満期償還の実績ができるまで寝て待つ方法です。

 

解決方法というより、正しくはリスク回避ですね。

 

もう1つは運営会社:ブリッジ・シー・キャピタル社は2011年の設立以来、2018年にCREALを始める前まで他の不動産事業を営んできました。

 

その結果、受託資産は300億円を超えており、これはクラウドファンディング業界で置き換えて見ると上位トップ5に入る実績です。

 

それだけ不動産業界内では信頼されていることを考慮し、CREALも大丈夫でしょう!とリスクを受け入れるのも1つの考え方です。

 

リスク② 基本的に途中解約できない

CREALファンドに投資した後は、基本的に途中解約できません。

 

車の修理代が必要で急な出費が・・・なんて時もCREALで運用しているお金をあてにすることはできません。

 

投資商品全般に言えることではありますが、余裕資金でやりましょう。

 

ちなみに「基本的に」とあえて書いたのは、途中解約可能な例外が2つあるからです。

  • クーリングオフ制度の利用(申込から8日以内に解約を申し入れる)
  • 運営者側がやむをえないと判断できる事由

 

1点目のクーリングオフは当たり前の話で、2点目の「やむをえない事由」が何とも抽象的で扱いに困ります。

 

例えばファンドの詳細画面に誤った内容か書かれていて、しかも投資判断するうえで重要な事柄だった時は「やむをえない事由」にあたるかもれません。

 

逆に個人的な急ぎの出費などの事由は認められないでしょう。

 

リスク②の対策 流動性を意識する

リスクが恐い時に私がいつも取る対策として、流動性を意識する方法があります。

 

リスク②の途中解約ができないのは何が恐いかというと、運用中に世界や日本が金融危機に陥るとか、運営会社が経営難になるとか、現在と状況が変わった時にお金を動かせないことが一番大きい要因だと私は思います。

 

そうならば、投資してからできるだけ早く換金されることに高い意識を持てば、リスクは軽減されます。

 

CREALのような投資型クラウドファンディングなら、運用期間の短いファンドを選ぶよう心がければ、流動性が高まります。

 

現在と社会状況が変わっても、CREALの各ファンドに対して変化の悪影響が及ぶ前に満期を迎えることができ、資金を脱出させるチャンスが広がります。

 

「みんなのクレジット事件」で多くの投資家が損害を被った時、私もいくつかの「みんクレ・ファンド」を持っていたにも関わらず被害に合わなかったのは、運用期間の短いファンドばかりだったことが幸いしました。

 

関連記事 ▶ みんなのクレジット|無事に資金が返金されたことをブログでご報告!

 

リスク③ 劣後出資が10%とそれほど余裕がない

CREALは優先劣後出資の仕組みを導入し、不動産価値が下落しても投資家の元本が毀損しないように気を使ってくれています。

 

優先劣後出資とは、多数の投資家がいた場合に元本返済や配当支払いを行う際の優先順位を決める方式です。

 

CREALでは優先:個人投資家、劣後:ブリッジ・シー・キャピタル社のグループとなっており、不動産市場が暴落しても運営会社側が損を引き受けてくれるのです。

 

しかしそうは言っても限度はあって、極端な話で不動産価格が半額になったら、さすがに優先:個人投資家にも損害が及びます。

 

そこで大切なのは何%の不動産評価額の下落まで劣後側が犠牲になってくれるかという点です。

 

過去の募集ファンドを見たところ運営者側の出資は全体の10%でしたので、その水準まで不動産価値が下落しても投資家の元本が減ることはありません。

 

しかし10%下落というのは十分にありえる話で、大丈夫!というには心もとない数字です。

 

リスクの対策③ 都心の物件にこだわる

リスク③の対策は、いかに不動産評価額が下がりにくいエリアを選ぶかに尽きると思います。

 

CREALは基本的に東京都内の不動産に絞られていますが、その中でも土地価格が高い都心部のファンドにこだわることでリスク③を軽減できます。

 

なぜなら都内の都心部であればあるほど不動産需要が高く、簡単には評価額が下がらないからです。

 

都内の不動産事情が分からない人でも、Mapで簡単に判断する方法があります。

 

MAPで判断する方法とは、山手線の内側、もしくは外側でも線路に近い場所を意識すれば概ね間違いありません。

(山手線とはマップの紫色の円)

 

もっと厳密にいうと、山手線の内側でも南寄りの方が盤石な不動産価値が築かれている傾向にあるので、「山手線の内側で南側」と頭に入れておいて損はないでしょう。

 

また山手線以外では、有名な観光地を意識するのも1つの手です。

 

CREALのファンドにもなっている浅草なんて歴史のある町、有名な寺、スカイツリーと素晴らしい条件が揃った立地だと思います。

 

なお観光地と言ってもディズニーランド周辺など埋め立て地は自然災害の影響を受けやすく、ちょっとしたことがきっかけて、暴落することがあるので注意しましょう。

 

リスク④ ファンドの情報量が少なすぎるように見える

 

CREALのファンド情報を見てると、タブがわずか2つで、中身もそんなに情報がなくて不安に思う人も少なくないでしょう。

 

こんな少ない情報で投資判断するのは嫌ですよね。

 

2つのタブの隣に「会員限定」という文字が見えます・・・。

 

リスク④の対策 無料会員に登録すれば全情報を見ることができる

実はファンド情報はこれだけではなく、「会員限定」より右に隠れています。

 

会員登録すると全ての情報にアクセスできるようになり、タブの数も2つから8つに増えます。

 

会員登録は有料?難しいの?

会員登録は無料で、メールアドレスとパスワードを入力するだけです。

 

個人情報を登録する必要もありませんし、わずか1分で登録できるくらい簡単です。

 

CREALにちょっとでも興味がある人は情報収集がてら登録することをおススメします。

 

=> CREALのオフィシャルHP 

 

まとめ

今回はCREALのリスクと対策について書きました。

 

=> CREALのオフィシャルHP 

 


以上、本日はここまで。

それでは!

 

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