不動産投資|暴落必至!コロナショックの不動産価格の影響は?

不動産投資

コロナショックに伴う株価暴落が連日のニュースを賑わすなか、今後ゆっくりと相場が下落していく代表格として不動産があげられます。

リーマンショックの時もそうだったように、経済的危機が起きるとタイミングは違えど株価と不動産価格の暴落は同時にやってくるものです。

そこで今回はコロナショックに伴う不動産価格への影響がどれほどあるか?

逆にいくらまで下がったら買い時なのか?について考察を書きます。

 

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ニューヨークでは既に10%以上も不動産価値が下落

今や新型コロナウイルス感染拡大が最もひどい地域の1つと言われるアメリカのニューヨーク州において、住宅不動産市況にも暗い影を落とし始めました。

不動産企業:ダグラス・エリマン社の調べによると、ニューヨーク(マンハッタン)の2020年1~3月期の住宅販売価は、前年同期比より10.9%も下落したそうです。

コロナ感染拡大による景気の先行き不明さはもちろんのこと、日本以上に外出自粛が厳しい状況にあるニューヨークにあって、不要不急ではない不動産を購入する人なんているはずありません。

販売対象の住宅在庫は前年同期比で8%ほど減少しているため、決して供給量が大きいことで起きている問題でなく、本当に住宅が売れないので値引きしなければ売れない状況です。

 

日本の不動産業界でもコロナの影響が出始めた

次に日本の不動産業界を新築と中古に分けて見てみましょう。

 

新築に対する影響は小さい

新築分譲マンションについては、コロナショックの影響は小さいと見られています。

昨今の新築マンションは竣工から2~3年かけて完売する「のんびり販売」が業界の常識となっており、不動産デベロッパーもそれに応じた計画を立てています。

2~3年も経てばさすがに新型コロナによる自粛はおさまるだろうと考えると、長期的に見れば通例どおりに売れていくことが予測できます。

 

中古は甚大な被害を被る可能性あり

一方で中古物件に対してコロナショックが深刻な影響を与える可能性があります。

中古の場合、理由があって短期間で売りたいと考えるオーナーは少なくありません。

  • 手元に現金が欲しい中小企業オーナー
  • 突然不動産が相続されたが運用や税金の知識もなく、すぐにでも手放したい親族・・・など。

しかしコロナのように経済活動がストップする中で不動産を短期に売却するのは至難の業です。

そうなると価格を大きく値引きしたり、フルリフォームで内装を新築同様に変えてしまうなど、売り手が痛みを伴う大胆な施策を取らなければ売れない可能性があります。

 

不動産業界の現場アンケートからも苦境が明らかに!

不動産業界の軟調を示すアンケート結果が出ています。

 

【現時点で企業活動に影響が出ているか?】

(図の引用:PR TIMES 「LIFULL HOME’S社のプレスリリース」より)

不動産業界全体では70.5%が「影響が出ている」 or 「やや影響が出ている」としており、特に売買仲介や売買分譲への影響が高い結果となりました。

 

【どのような影響が出ているか?】

(図の引用:PR TIMES 「LIFULL HOME’S社のプレスリリース」より)

影響の詳細を確認すると、約55%の企業が「来店者」や「内見者」が減少していると考えており、結果的に「売り上げの減少」が起きていると答える企業が約43%もいます。

【コロナショックによる不動産相場の悪循環】
経済が止まる → 資金繰りに困る企業や個人が増える → 不動産を使って現金化したいが需要が低下している → 値引きする → 不動産相場が下落する

 

【危機的状況だからこそ自分の金融リテラシーを高めよう!】

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リーマンショックと不動産価格の関係

中古市場を中心に不動産価格が下落しそうだということは分かりましたが、今後どのような値動きをするのでしょうか?

過去からの価格推移を見てみましょう。

【首都圏新築・中古マンション価格指数】

(引用:住まいサーフィン

上図の通り2017年下旬~2018年上旬あたりをピークに不動産価格は下落をはじめ、2019年の上旬に底値を付けたように見えます。

下落が始まった2018年上旬といえばサブプライムローン問題が大きく取りざたされるようになった頃なので、何か大きな問題が起きるぞ!と世界中が認識し始めたころです。

コロナショックに当てはめると2019年1~2月頃の中国で騒ぎが大きくなった時期のような感じです。

 

一方で底値を付けたのが2019年上旬ということで、下落を始めてから約1年後、リーマンショックから3ヶ月後あたりを示しています。

もしコロナショックによる不動産相場への影響がリーマンショックと同じ動きをするならば、2021年上旬が底値と考えることができます。

しかしリーマンブラザーズ破綻と新型コロナウイルスのパンデミックは根本原因が全く異なるので、安易に同じようになると考えるのは危険でしょう。

適切なタイミングで事態を冷静に分析することが求められます。

 

下落のタイミングだからこそ不動産を買いたい!

繰り返しますが、買い手が少なければ思い切った値引きで販売する人たちが表れます。

筆者が初めて不動産投資を行った港区の超一等地(当時で坪単価400万円くらい)の区分マンションも、2009年のちょうど底値付近で交渉したので、提示価格の20%値引きで購入しました。

→ 5年後に購入時価格より少し高値で売り抜け、大きな売却益を出しました!

 

つまり買い手にとってはお買い得物件を見つけるチャンスが多く表れるタイミングと言うこともできます。

新型コロナウイルスは売る側にとっては最悪の時をもたらし、買う側にとっては最高の時をもたらす可能性があるのです。(表裏一体というのは切ない・・・)

筆者も3年ぶり2件目の不動産投資のチャンスを虎視眈々と狙ってます・・・。

 

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不動産投資よりお手頃なクラウドファンディング投資もおすすめ

現物の不動産のように頭金を数百万円もそろえることなく、1円~1万円からスタートできるクラウドファンディングを使って不動産投資を行うのも現実的な選択肢です。

不動産投資が行えるクラウドファンディングで筆者がおすすめのサービスをご紹介します。

 

OwnersBook(オーナーズブック)

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不動産投資型のクラウドファンディングの代表格といえばOwnersBookです。

OwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。

主に都心部の住居用不動産を扱っており、不動産鑑定のプロがしっかり良い物件を見極めてくれています。

公式サイト:OwnersBook

 

【筆者のOwnersBook運用実績の記事】

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Funds(ファンズ)

もう1社あげるならばFundsです。

Fundにはファンド組成企業にアイフル社やデュアルタップ社といった有名な上場企業がラインアップされており、投資先の信用力では群を抜きます。

デュアルタップ社などはまさに住居用不動産業者なので、少額不動産投資をクラウドファンディングで体験するのにぴったりです。

 

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以上、本日はここまで。

それでは!

 

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