今回は不動産投資関連のセミナーを上手に活用する方法についてご紹介します♪
セミナーは知識を付ける場にとどまらず、物件を紹介してくれるパートナー探しの場としても使うことができる一方で、詐欺的なふるまいをする業者もいます。
今回は30回以上も不動産投資関連のセミナーに参加した筆者の経験談をもとに、騙されることなく良いとこどりする方法を伝授します。
不動産投資の成功の秘訣は良い担当者に出会うこと
不動産投資を成功させるためにはパートナーと呼べるほど信頼できる業者や営業マンを見つけ、自動的に魅力的な物件情報を入るようにすべき、と先日の書評でも書きました。
自分だけでなんとかしてやる！と思ってる人は、不動産投資がとっても手間のかかる面倒な投資であるという事実を知る必要があります。
下図を見てください。
見て分かる通り物件探し以外にも、銀行融資、契約手続き、客付け、賃貸契約、物件管理・・・などやることが目白押しで、全て自分だけで対応するのは大変なのが分かりますよね。
もし不動産業者に良いパートナーを見つけることができれば、投資戦略に沿った物件を提案してくれて、各種契約手続きも支援してくれて、オーナー側の大変さが軽減されます。
不動産業者を探す方法
業者側も投資家が購入することで大きな手数料を得ることができるため、優秀な人ほどいろいろお世話をしてくれます。
じゃあ不動産業者にどうやったら会えるか？というと、答えは簡単で、セミナーに参加することです。
不動産投資系のセミナーにはだいたい業者がいて、優良客を探そうと目を光らせています。
そこで逆に投資家側は主催側にいる業者から、優秀で自分に合うパートナーを見つけ出すわけです。
不動産投資セミナーは罠だらけ
セミナーに行ったからといって、そう簡単に優秀な担当者と出会えるわけでもありません。
実はセミナー参加者は情報弱者のカモと見られているかもしれず、困難にぶつかることが多々あります。
不動産業者からすれば買ってくれればいいわけですから、詐欺とまでは言いませんが、あの手この手でごまかして売りつけてやろうとする奴が多くいます。
騙し業者が使う代表的な罠を3つご紹介します。
罠① 新築マンション ＝ 赤字のキャッシュフロー物件
投資用不動産のタイプは「新築と中古」と「1区分と1棟」の2つの軸で分けることができます。
この中で大家さんが最も赤字になりやすいのはどれかというと「新築1区分」ですが、それを専門に扱う不動産業者が多く存在します。
新築1区分は中古1区分に比べると多くの借入を行わなければならず、その割に新築1棟より空室リスクも高まるため、融資の返済額が重くのしかかります。
キャッシュフロー表を作ってお金の流れを可視化すると、私が見てきた新築1区分の全物件でマイナスのキャッシュフローとなってしまいました。
毎年のように持ち出しが生じて何のために大家さんをしているのか分からなくなるでしょう。
罠② サブリース詐欺 → 契約後に家賃値下げ交渉
大東建託やレオパレスなどで問題になっていた家賃保証をうたったサブリース契約を売りにする不動産業者も気を付ける必要があります。
契約初期は高い金額で契約しておいて、契約期間中、もしくは更新時期に大幅な家賃保証額の減額を迫ってきて、従わなければ一方的に解約する業者がいるとのトラブルが後を絶ちません。
サブリース契約自体が悪というわけでなく、それをエサに購入を持ち掛け、買ったら逃げていくような悪い業者がいるということです。
罠③ 見せかけの高稼働・高利回り中古物件
自分が購入を検討していた物件が高稼働、且つ高利回りであったので購入したところ、直後に一斉に退去が出る物件があります。
これは不動産業者と入居者がグルになって行われており、特に駅から遠く不人気な物件で使われる手法のようです。
物件に魅力がなくても、利回りと稼働率さえ魅力があれば物件には買いが入るのです。（それが見せかけなのだから恐い・・・）
ここまで主要な罠を3つご紹介しました。
大げさなように聞こえるかもしれませんが、筆者も実際に似たような目に何度もあってるので、この業界で当たり前のように行われている黒い側面なのです。
【筆者が不動産投資セミナー後に受けた勧誘の体験記】
上手に不動産投資セミナーを活用する3つのポイント
上記の3つに代表されるような不動産業者が放つ罠を避けながら、セミナーを活用するための3つのポイントをご紹介します。
ポイント1. 営業勧誘は避けられないと腹をくくって参加する
セミナーに参加したら、不動産業者からの営業勧誘は避けられないと腹をくくったうえで参加しましょう。
心の準備がされてなければ、言葉巧みな話術に持っていかれることは明らかです。
腹をくくって参加のうえ、いい人がいれば積極的にコミュニケーションを取り、そうでなければ距離を取るように努めるしかないでしょう。
ポイント2. 交渉するなら最低限の知識を付けた後に行う
物件購入の交渉に入る前に、まずは最低限の不動産の知識を身に着けることをおすすめします。
ここでの最低限とは、物件のスクリーニング方法と購入交渉方法を指します。
購入決定以降は契約行為なので誰がやっても大きな差はでませんが、物件選びや購入交渉は知識差が最も大きく出るでしょう。
場合によっては数百万円単位で得したり、本来は出る必要のなかったコストが削減されるかもしれません。
ちなみに筆者はファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」で学び、アパート1棟の購入で有効活用し、最終的な投資成果に喘げました。
ポイント3. 物件購入を即決しない
不動産業者の中には、売上ノルマを達成するために詐欺的な契約を迫ってくることがあります。
この時に有効な対抗策は即決しないことです。
自分だけで考えるのではなく、周辺地域の似たような物件の相場観を確認したり、不動産に詳しい人の意見を聞いたりして、客観的な事実をしっかり出し尽くしましょう。
以上、本日はここまで。
今回は不動産投資の成功の秘訣であるパートナー探しのためにセミナーへ参加することをおススメするとともに、詐欺に合わないための注意点も解説させていただきました。
それでは！
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