松堀不動産｜アルメゾンのアパート経営の実績を公開

※ アパート経営実績データを2022年6月12日時点に更新しました ※

2017年、松堀不動産からアパートを購入し、不動産投資を始めました。

松堀不動産が提供する「アルメゾン」というアパート経営システムに惚れ込み、1億円近い物件を購入するという思い切った決断をしました。

あれから約1年が経過したので、不動産投資の実績をブログで公開したいと思います。

予想通りの結果もあれば、想定外のトラブルも起きたりと、やはりやってみないと分からないもんだなというのが率直な感想です。

それでは始めます。

アルメゾンのアパート経営の実績公開！

松堀不動産のアルメゾンで不動産投資していることを表明しているブログなんて、ManiMani以外に存在しないのではないでしょうか。

世界初！（笑）

唯一無二の実績公開なので、期待を持って読み進めてください。

物件概要

私のアパートの概要は以下の通りです。

埼玉県で沿線の駅から徒歩約20分ということで、立地条件的には良くない。

いや悪いとさえ言える立地です。

こんな悪い場所でも購入を決めた理由は、以下の分析によるものでした。

稼働率は？

不動産経営の生命線ともいえる稼働率について、各報告タイミングごとにまとめてみました。

2022年6月時点

2022年6月12日時点の稼働率は100%です。

2022年2～3月の繁忙期にかけて全ての部屋が埋まり、ついに満室になりました！

おそらく満室になったのは2017年にアルメゾンの不動産投資を始めて以来、初のことだと思います。

スタートから足掛け5年、本当に嬉しい限りです☆

2019年6月時点

2019年6月末時点の稼働率は62.5%です。

相変わらず高い空室率を誇ります。

本来なら金融機関への返済だけで大赤字となりますが、アルメゾンのサブリースによって満室時の90%の家賃は確保されています。

もしサブリース契約が無くなったらと思うとゾッとすると同時に、いったいいくらまで家賃を下げれば入居者が入るか気がかりです。

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2019年3月時点

2019年3月末時点の稼働率は75%です。

1月～3月の繁忙期を経たことで、いくぶん稼働率は改善されました。

しかしそれでも80%を下回る苦しい状況です。

松堀不動産がオフィシャルに公表している管理物件稼働率95%以上ってのがあやしく感じてしまいます。。。

2018年10月時点

2018年10月時点の稼働率は50%です。

空室率が30%もあれば大騒ぎな不動産投資において、まさかの空室率50%！

何たる悲惨な状況・・・。

2018年の稼働率が低い理由（言い訳）

稼働率が低い理由ですが、一応言い訳が1つありまして。

今年の1月～3月という賃貸需要が豊富な時期に、法人契約の引き合いが入ってました。

この時点では法人契約だけで満室になる勢いでした。

しかし、どうも法人契約が破綻となってしまったようで、実績0となりました。

法人契約が入らないことが決まったのが3月～4月であり、既に最高の賃貸需要の時期を取り逃がしてしまったわけです。

何とも気の毒な俺さん・・・じゃなくて松堀不動産さん。

「俺さん」が気の毒じゃない理由ですが、空室率が高くてもオーナーに直接的な影響が及ぶことはありません。

オーナーは満室同等の家賃を受け取ることができます。

アルメゾンの賃料保証（サブリース）の仕組み

なぜオーナーは空室率が高くても大丈夫かというと、アルメゾンでは独自の家賃保証（サブリース）を提供してくれます。

サブリースによって、実際の入居状況はさておき、満室時の90%を家賃として受け取ることができます。

しかもアルメゾンの家賃保証期間は10年間で、一般のサブリース業者が2年～5年で家賃の見直しが入るのと比べると、かなり長い期間の家賃収入が約束されています。

（引用：プレジデントオンライン http://president.jp/articles/-/22981）

これから10年間家賃が入り続けるのか本当に楽しみです！

なお10年後に家賃保証額の見直しを含め、再契約の交渉が入ります。

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最大のリスク＝松堀不動産の倒産

空室率が直接的に投資家へ悪影響を及ぼすことはありません。

しかし間接的な悪影響として考えられるのは、空室率が高すぎると松堀不動産の経営にダメージを与えてしまう点です。

家賃保証は松堀不動産の健全な経営が維持されることが前提条件なので、もし経営危機！とか倒産！といったことはオーナーの我々も大きなリスクです。

言うまでもなく、空室率はなるべく低いにこしたことはありません。

毎月の賃料収入は？

毎月40万円台中盤の賃料収入を得ることができています。

繰り返しますが、空室率50%でも家賃収入は満室時の90%を受け取ることができています。

銀行借入れの返済額は？

毎月の支出で最も大きいのは銀行からの借入金に対する返済です。

毎月、元金・金利手数料（利子）の返済で合計約30万円台中盤を支払ってます。

借入期間は20年設定であり、新築・不動産投資としては返済期間が短い部類です。

さっさと全額返済してしまって、不労所得を獲得したいと考えてます。

銀行借入以外の支出は？

銀行借入以外にも定常的な支出がいくつか存在します。

上記に加え、銀行からお願いされて月に数万円の積立て預金を行ってます。

積立預金は支出でなく資産の積立てなので、支出項目から外しています。

実績サマリ

最後に実績サマリをまとめました。

2019年6月時点

普通に経営したら年間赤字額はー150万円にも到達しようとしています。

サブリースのおかげで約200万円もプラス効果が出ており、トータルで年間プラス50万円の不労所得を得ています。

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2019年3月時点

「アルメゾンのサブリース」の列が現在わたしが得ている収入です。

年間で約50万円台中盤の収入益が出ています。

その横の「通常の賃貸経営」はサブリース契約でない場合の損益の試算です。

年間マイナス100万円弱もの損失が出ることになってます。（こわ～）

2018年10月時点

「アルメゾンのサブリース」の列が現在わたしが得ている収入です。

年間で約50万円台中盤の収入益が出る試算となってます。

その横の「通常の賃貸経営」はサブリース契約でない場合の損益の試算であり、年間マイナス200万円弱もの損失が出ることになってます。

「空室率＝５０%」が最大の損失要因となってます。

さすがにガクブルもので恐いです。

「かぼちゃの馬車」のような事故が起きたら、私も路頭に迷うかもしれませんね・・・。

今回は松堀不動産の賃貸経営：アルメゾンの実績についてまとめました。

今後も時々、同様の実績報告をさせていただきます！

ソーシャルレンディングも合わせて検討しては？

不動産投資を検討する人は、どこに魅力を感じたのでしょうか？

わたしの推測ですが、おそらくは・・・

• 不動産という実物資産への投資の魅力
• 大家さんへのあこがれ
• 安定収入

といったことに魅力を感じたのではないでしょうか。

もしそうならば、ここ最近ブームの兆しがあるソーシャルレンディングも合わせて検討してはいかがでしょうか。

なぜなら上記のうち安定収入の魅力があり、且つ上場していたり、大手企業から出資を受けていたりと安心感のあるソーシャルレンディング事業者があるからです。

ソーシャルレンディングとは？

ソーシャルレンディングとは、個人投資家が企業や個人へ融資を可能にするプラットフォームです。

融資案件（ファンド）ごとに利回りが予め決まっており、投資家は利回りに応じた分配金を得ることができます。

代表的なソーシャルレンディング事業者

数あるソーシャルレンディング事業者の中で、有名、且つ私が投資をしたうえで信頼を置く事業者を紹介しておきます。

例えば・・・

1つ目のOwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。

公式サイト：OwnersBook

2つ目のクラウドクレジットは、海外事業者への融資に特化したソーシャルレンディングであり、海外ならではの高利回り案件がずらりと並びます。

また伊藤忠商事などの優良企業から出資を受けるなど、業界内・外からの評判も高い事業者です。

公式HP：ソーシャルレンディングCrowdcredit

以上、本日はここまで。

それでは！

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