松堀不動産|アルメゾンのアパート経営の実績を公開

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昨年、松堀不動産からアパートを購入し、不動産賃貸経営を始めました。

松堀不動産が提供する「アルメゾン」というアパート経営システムに惚れ込み、1億円近い物件を購入するという思い切った決断をしました。

あれから約1年が経過したので、アパート経営の実績をブログで公開したいと思います。

予想通りの結果もあれば、想定外のトラブルも起きたりと、やはりやってみないと分からないもんだなというのが率直な感想です。

それでは始めます。

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アルメゾンのアパート経営の実績公開!

松堀不動産のアルメゾンで投資していることを表明しているブログなんて、ManiMani以外に存在しないのではないでしょうか。

世界初!(笑)

唯一無二のの実績公開なので、期待を持って読み進めてください。

物件概要

  • 都道府県:埼玉県
  • 最寄り駅:東武東上線 沿線の駅
  • 立地条件:駅から徒歩約20分、最寄りバス停までは約2分
  • 物件タイプ:新築木造アパート 2階建て
  • 部屋数:8部屋

私のアパートの概要は上表の通りです。

埼玉県で沿線の駅から徒歩約20分ということで、立地条件的には良くない、いや悪いとさえ言える内容です。

この立地でも購入を決めた理由は、以下の分析によるものでした。

  • 近くに工場や倉庫の建設予定があり、単身生活者の増加が見込まれる
  • 賃貸サイトのヒートマップ分析によると、このエリアの閲覧回数が多い
  • 地元で仕事・生活を成す人が多いため、駅近の需要が東京近郊より低い

稼働率は?

2018年10月時点の稼働率は50%です。

空室率が30%もあれば大騒ぎな不動産投資において、まさかの空室率50%

何たる悲惨な状況・・・。

稼働率が低い理由(言い訳)

稼働率が低い理由ですが、一応言い訳が1つありまして。

今年の1月~3月という賃貸需要が豊富な時期に、法人契約の引き合いが入ってました。

この時点では法人契約だけで満室になる勢いでした。

しかし、どうも法人契約が破綻となってしまったようで、実績0となりました。

法人契約が入らないことが決まったのが3月~4月であり、既に最高の賃貸需要の時期を取り逃がしてしまったわけです。

何とも気の毒な俺さん・・・じゃなくて松堀不動産さん。

「俺さん」が気の毒じゃない理由ですが、空室率が高くても実はオーナーに直接的な影響が及ぶことはありません。

オーナーは満室前提の家賃を受け取ることができます。

アルメゾンの賃料保証(サブリース)の仕組み

なぜオーナーは空室率が高くても大丈夫かというと、アルメゾンでは独自の家賃保証(サブリース)を提供してくれます。

サブリースによって、実際の入居状況はさておき、満室時の90%を家賃として受け取ることができます。

しかもアルメゾンの家賃保証期間は10年間で、一般のサブリース業者が2年~5年で家賃の見直しが入るのと比べると、かなり長い期間の家賃収入が約束されています。


(引用:プレジデントオンライン http://president.jp/articles/-/22981)

これから10年間家賃が入り続けるのか本当に楽しみです!

なお10年後に家賃保証額の見直しを含め、再契約の交渉が入ります。

最大のリスク=松堀不動産の倒産

空室率が直接的に投資家へ悪影響を及ぼすことはありません。

しかし間接的な悪影響として考えられるのは、空室率が高すぎると松堀不動産の経営にダメージを与えてしまう点です。

家賃保証は松堀不動産の健全な経営が維持されることが前提条件なので、もし経営危機!とか倒産!といったことはオーナーの我々も大きなリスクです。

言うまでもなく、空室率はなるべく低いにこしたことはありません。

毎月の賃料収入は?

毎月、約40万円台中盤の賃料収入を得ることができています。

繰り返しますが、空室率50%で家賃収入は満室時の90%を受け取ることができています。

銀行借入れの返済額は?

毎月の支出で最も大きいのは銀行からの借入金に対する返済です。

毎月、元金・金利手数料(利子)の返済で合計約30万円台中盤を支払ってます。

借入期間は20年設定であり、新築・不動産投資としては返済期間が短い部類です。

さっさと全額返済してしまって、不労所得を獲得したいと考えてます。

銀行借入以外の支出は?

銀行借入以外にも定常的な支出がいくつか存在します。

【主な支出】

  • (毎月)1万円 税理士の顧問料
  • (年1回)5万円 決算資料作成、税務署への届け出
  • (年1回)40万円 固定資産税

上記より、年間合計:57万円 / 月間平均:4.75万円

上記に加え、銀行からお願いされて月に数万円の積立て預金を行ってます。

積立預金は支出でなく資産の積立てなので、当然ながら支出項目から外しています。

実績サマリ

アルメゾンのサブリース 通常の賃貸経営
稼働率 50%
月間収入額 40万円台中盤 20万円台中盤
月間支出額 30万円台中盤 30万円台中盤
その他支出額 4.75万円 4.75万円
月間損益 5万円弱 -10万円台中盤
年間損益 50万円台中盤 -200万円弱

最後に実績サマリとして、上表の通りまとめました。

「アルメゾンのサブリース」の列が現在わたしが得ている収入です。

年間で約50万円台中盤の収入益が出る試算となってます。

その横の「通常の賃貸経営」はサブリース契約でない場合の損益の試算であり、年間マイナス200万円弱もの損失が出ることになってます。

「空室率=50%」が最大の損失要因となってます。

さすがにガクブルもので恐いです。

「かぼちゃの馬車」のような事故が起きたら、私も路頭に迷うかもしれませんね・・・。

【アルメゾン関連の記事はこちら】

アルメゾン|松掘不動産からの新築アパート投資の提案 #1

アルメゾン|松掘不動産からの新築アパートの提案 #2

アルメゾン|松掘不動産からの新築アパートの提案 #3

不動産投資|アルメゾンの新築アパートを松堀不動産から購入!

不動産投資|アルメゾンのサブリース契約で家賃収入が入りました!

今回は松堀不動産の賃貸経営:アルメゾンの実績についてまとめました。

今後も時々、同様の実績報告をさせていただきます!

ソーシャルレンディングも合わせて検討しては?

不動産投資を検討する人は、どこに魅力を感じたのでしょうか?

わたしの推測ですが、おそらくは・・・

  • 不動産という実物資産への投資の魅力
  • 大家さんへのあこがれ
  • 安定収入

といったことに魅力を感じたのではないでしょうか。

もしそうならば、ここ最近ブームの兆しがあるソーシャルレンディングも合わせて検討してはいかがでしょうか。

なぜなら上記のうち安定収入の魅力があり、且つ上場していたり、大手企業から出資を受けていたりと安心感のあるソーシャルレンディング事業者があるからです。

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディング概要

ソーシャルレンディングとは、個人投資家が企業や個人へ融資を可能にするプラットフォームです。

融資案件(ファンド)ごとに利回りが予め決まっており、投資家は利回りに応じた分配金を得ることができます。

代表的なソーシャルレンディング事業者

数あるソーシャルレンディング事業者の中で、有名、且つ私が投資をしたうえで信頼を置く事業者を紹介しておきます。

例えば・・・

1つ目のOwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。


公式サイト:OwnersBook

2つ目のクラウドクレジットは、海外事業者への融資に特化したソーシャルレンディングであり、海外ならではの高利回り案件がずらりと並びます。

また伊藤忠商事などの優良企業から出資を受けるなど、業界内・外からの評判も高い事業者です。


公式HP:ソーシャルレンディングCrowdcredit


以上、本日はここまで。

それでは!

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