不動産投資|消費税還付に金の売買が必要!?具体的方法を紹介

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前回の投稿では、不動産投資で法人による所有をおすすめする理由3つのうち、「3.融資・拡大戦略」について書きました。

  1. 節税対策
  2. 消費税還付
  3. 融資・拡大戦略(←前回の投稿はこれ)

今回の投稿で3つのメリットの紹介の最後で、「3.消費税還付」を受ける方法について詳しく書きたいと思います。

不動産投資で消費税還付を受けるためには金取引が必要!なんてぶっ飛んだ話も出てきますので、期待して最後までお読みください。

【不動産投資の法人所有に関する記事】

不動産投資|法人化がおすすめ!と思う3つの理由

不動産投資|法人化による豊富な節税対策を徹底解説!

不動産投資|法人化による融資枠を使った短期拡大戦略!

消費税還付とは?

消費税還付とは購入時に業者へ支払った消費税を取り戻す申告を指します。

不動産を業者から購入する場合、中古であれ新築であれ、建物購入価格に消費税が上乗せされて支払います。

あえて「業者から購入する場合」と書いたのは、中古物件を個人から購入する場合は、消費税を支払う必要がないからです。

さらに言うと、購入者である自分も「業者」である必要があるため、法人による不動産投資でなければ消費税還付を受ける権利もありません。

消費税還付でいくら取り戻せるの?

いくらほど取り戻せるのか、具体例をあげて説明しましょう

【消費税還付の例】

1億円の土地付き新築アパート(うち、建物6,000万円)購入の場合

  • 土地代金:4,000万円
  • 建物代金:6,000万円
  • 消費税:480万円(6,000万円×8%)

消費税還付を使えば、上記の例で消費税480万円が取り戻せます。

極端に言うと、新築物件を買うと消費税がキャッシュバックされるイメージです。

一般的に不動産購入にかかる諸経費は全体価格の5%と言われるので、1億円の不動産物件を購入すれば、消費税還付金で諸経費をほぼ全額取り戻せる計算です。

消費税還付の仕組み

「新築物件を買うと消費税がキャッシュバックされる」なんて、そんな美味しい話があるのか?と疑問に思う人も多いでしょう。

私も初めて知った時は、同じ感覚でした。

その疑問をクリアにするためには、消費税還付の仕組みを詳しく知る必要があります。

消費税納付の計算式

消費税を取り扱う事業者は、年に1回、国に消費税を納付する必要があります。

消費税納付の計算式は・・・

消費税納付額=売上の消費税ー仕入れの消費税×課税売上割合

先ほどご紹介した「1億円の不動産を購入の例」では、仕入れの消費税が計上されるため、売上の消費税が0円であれば、「消費税納付額」はマイナスです。

消費税納付額がマイナスならば、そのマイナス金額が還付(キャッシュバック)されるというのが消費税還付の仕組みです。

消費税還付を受けるための3条件

法人化した不動産投資であれば誰でも消費税還付を受けることができるわけではなく、3つの条件をクリアする必要があります。

実はその3つの条件をクリアするために、税務の専門家が必要な事項も含まれています。

  1. 課税事業者になる
  2. 消費税還付を受ける
  3. 物件取得事業年度の課税売上割合を100%にする

1.課税事業者になる

こちらは比較的簡単で、課税事業者選択届出書を税務署に提出するだけです。

2.消費税還付を受ける

物件取得事業年度に課税売上割合をなるべく100%となるように調整が必要です。

税務のプロが必要ですので、私も専門家にコンサルティングを受けて調整しています。

3.還付金の返還を回避する

さらにここが難問です。

物件取得事業年度から3年間の累計の課税売上割合が、売上全体の50%を切るように調整する必要があります。

3年間の累計の課税売上割合が50%を超えると、還付された消費税を返還しなければならないからです。

つまり、物件取得事業年度のタイミングで向う3年間の課税売上を計算したうえで還付を受けないと、国から消費税還付金を返せ!と言われるリスクが生じるわけです。

課税売上を増やすために金(ゴールド)を購入

そもそも不動産投資における家賃収入は非課税売上に該当するため、ほおっておくと課税売上割合は50%を切ってしまいます。

つまり課税売上を増やす方法が必要なのです。

ここで課税売上をかさ増しする取引として、「金の売買」が用いられることが多いようです。

金とはゴールドバーのことです。

金取引は課税取引ですので、3年間の累計の課税売上割合が50%を超えるように調整しながら金を売買するのです。

「金取引なんてリスクあるし嫌なんだけど・・・」という声が聞こえそうですが、買ってすぐに売却してしまえばリスクは最小限にとどめることができます。

業者の売買手数料が実質的な負担ですので、なるべく買値と売値が近い業者を使って取引すれば負担も最小限にできます。

では、いくら分の金を購入すれば?という点は、やはり税務のプロが必要です。

私も専門家にコンサルティングを受けて調整しています。

いきなり税理士を探すと言っても途方にくれるでしょうから、あてのない人は専門のWebサービスを活用すると良いと思います。

税理士を探したい方はコチラ:【税理士ドットコム】

まとめ

今回は不動産投資の法人化による消費税還付について書きました。

  • 消費税還付申告とは、購入時に業者へ支払った消費税を取り戻す申告を指し、不動産投資に応用すれば、建物価格にかかる消費税を取り戻すチャンス
  • 消費税還付を受けるためには、3つの条件をクリアする必要があって、その条件の中には税務の専門知識が必要なものが含まれるため、専門家に相談すること
  • 還付を受ける条件の1つに課税売上を増やす点があり、金の売買によって調整する方法が取られている

話がややこしくて、且つ手間も多少はかかりますが、数百万円もの消費税を取り戻すチャンスです。

現在、私も実際に取り組んでいる最中なので、結果が出たらまたこのブログでご報告します!


以上、本日はここまで。

それでは!

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