不動産投資|法人化による融資枠を使った短期拡大戦略!

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前回の投稿では、不動産投資で法人による所有をおすすめする理由3つのうち、「1.節税対策」について書きました。

  1. 節税対策(←前回の投稿はこれ)
  2. 消費税還付
  3. 融資・拡大戦略

今回の投稿では、3つのメリットのうち、「3.融資・拡大戦略」について詳しく書きたいと思います。

【不動産投資の法人所有に関する記事】

不動産投資|法人化がおすすめ!と思う3つの理由

不動産投資|法人化による豊富な節税対策を徹底解説!

不動産投資|消費税還付に金の売買が必要!?具体的方法を紹介

不動産投資における融資(個人編)

サラリーマン大家が個人名義で不動産投資をする場合、融資枠の上限が予め決まっています。

年収の30倍が融資枠の目安

融資枠の上限には諸説あるものの、年収の30倍くらいが目途のようです。

年収600万円ならば1.8億円、年収800万円ならば2.4億円。

ということで、ボチボチ年収を貰えてるサラリーマンなら2億円前後が融資の上限ということです。

個人で融資を受ける場合の注意点

個人名義で融資を受ける場合、以下の点に注意が必要です。

  1. 所得税の確定申告書に不動産投資の内容が載るようになる
  2. 個人信用情報へ登録され、他の金融機関も閲覧可能(本人の同意が必要)

所得税の確定申告書に不動産投資の内容が載る

確定申告書に不動産投資の内容が載るようになると、現在借入している金融機関はもちろん、追加購入する場合に他の金融機関へ審査を依頼する際も、その内容が明らかになります。

仮に不動産所得が赤字であった場合、他の金融機関を含め追加で融資を引き出すのが難しくなります。

個人信用情報へ登録され、他の金融機関も閲覧可能

個人名義で借入した場合、個人情報と借入に関する情報が個人信用情報へ登録されます。

本人の同意得あれば、他の金融機関も個人信用情報を閲覧することが可能です。

上でも記載した通り、個人が不動産投資で融資を受ける上限は「年収の30倍が目安」です。

新たに借入しようとする金融機関の借入が0円であったとしても、既に他の金融機関から「年収の30倍」の借入があれば、追加融資を引き出すことが難しいわけです。

不動産投資における融資の上限(法人編)

次に法人名義で不動産投資をする場合の融資枠についてです。

基本的には法人の財務状態や過去の決算情報をもとに融資枠が設定されます。

そうすると、ふとした疑問が湧いてきます?

サラリーマン大家が新設法人で融資を申請する場合には過去の決算情報が無いので、融資を受けられないのでしょうか?

サラリーマン大家の新設法人の融資枠

実は新設法人の場合は、個人が法人の連帯保証になれば法人=個人とみなして融資を行う金融機関が多数存在しています。

その場合の上限はと言うと、個人の連帯保障によるものなので、個人の場合と大差ないと言われています。(つまり融資枠の上限は2億円前後)

法人融資は個人信用情報が登録されない

融資の上限が個人と一緒なら、融資において法人化のメリットは無いように思われがちですが、個人信用情報の扱いに大きな違いが生じます。

法人の借入に対しては、代表である自分が連帯保証を行うものの、一般的には個人信用情報に借入や保証の情報が登録されません

借入先以外の金融機関は、借入や法人の存在を把握できないわけです。

法人融資におけるグレーゾーンの拡大戦略

ここからはグレーゾーンでリスクのある方法として認識のうえお読みください。

借入先以外の金融機関は借入や法人の存在そのものを把握することができないということは、金融機関の数に合わせて法人を設立して使い分ければ、1金融機関ごとに借入上限枠を設定できる可能性が出てくるわけです。(つまり1金融機関ごとに2億円前後)

また、とある物件で収支が出ずに赤字決算になったとしても、その物件を融資した金融機関以外に決算書類を見せる必要がなくなります。

この方法を使って、実際にスタートからわずか2年間で6棟もの新築アパートを購入した強者の話を、私は聞いたことがあります。

この人は総額で5億円ほどの借入でしたので、個人名義の不動産投資では到底できないことです。

彼は3つほど法人を設立し、1金融機関1法人で借り入れすることで融資枠を拡大し、一気に拡大戦略を成功させたのです。

しかし冒頭にも書いた通り、1金融機関1法人のスキームはグレーゾーンという見解がある点に注意が必要です。

と言うのも、「別法人を所有して他行から融資を受けていることを銀行に報告しないのは、ローン契約の告知義務違反にあたる」との見解を持つ専門家もいるためです。

「判明すればローンの一括返済を求められるリスクがある」と言及されています。

この告知義務違反の専門家の見解ですが、逆に私は懐疑的な見方をしてます。

本来告知とは、金融機関側が質問したことに契約者が正直に答えるものです。

金融機関の告知書に「借り入れはありますか?」とだけ書かれていた場合、法人の連帯保証人は「いいえ」と答えることは問題なのでしょうか?

もし「借り入れはありますか?(連帯保証を含む)」と告知書にあれば「はい」と答える必要があり、このケースで「いいえ」としたら、間違いなく告知義務違反です。

また、マイナス金利の悪影響を受けている金融機関の中には、不動産投資の融資を拡大したいがために、グレーなスキームの存在を知っていながらあえて質問しない金融機関があるという噂話もあります。(真偽はいかに?)

ということで様々な見解ありますが、1法人1金融機関のスキームは実績を持つ人がいるものの、賛否両論あってグレーゾーンであることに注意が必要と考えておきましょう。

ちなみに私の今後は、1法人1金融機関の拡大戦略を前向きに検討したいと考えてます。

まとめ

今回は不動産投資の法人化による融資・拡大戦略について書きました。

  • 個人で融資を受ける場合、融資枠に上限(目安は2億円前後)があり、上限を超えて借りることは難しい(例え複数の金融機関に分けたとしても)
  • 法人化したとしても、代表社員の連帯保証で融資を受ける場合には1金融機関から借入できる上限は個人と同じだが、個人信用情報に借入や保証の情報が登録されない
  • 1金融機関1法人を設立することで融資枠を増やすことに成功している人がいるが、金融機関から契約違反として一括返済を迫られるリスクがあると見解を持つ専門家もいるため、グレーゾーンと言われている


以上、本日はここまで。

それでは!

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