不動産投資|法人化による豊富な節税対策を徹底解説!

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前回の投稿では、不動産投資で法人による所有をおすすめする理由を3つ書きました。

  1. 節税対策
  2. 消費税還付
  3. 融資・拡大戦略

今回の投稿では、3つのメリットのうち、「1.節税対策」について詳しく書きたいと思います。

【不動産投資の法人所有に関する記事】

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不動産投資の法人化による節税チャンス

法人で不動産投資をすることで、個人では利用できない様々な節税対策が可能です。

主な節税対策

法人化による主な節税対策は以下の4点です。

  1. 所得税・住民税が低い
  2. 節税手段が豊富
  3. 売却時の節税
  4. 損失の繰り越し

1つずつ詳しく見ていきましょう。

所得税・住民税が安い

法人と個人の税率を整理したのが下表です。

法人 個人
■所得800万円まで
法人実効税率:23%■所得800万円を超える部分は
法人実効税率:35%
■所得330万円~1,800万円※
所得税+住民税率:30%~43%※不動産所得と給与やその他の取得を合算

見てお分かりの通り、法人と個人の税率構造は大きく異なります。

ある課税所得金額を境に法人の方が税金が安くなる傾向にあります。

所得が330万円以上であれば、法人の税率は個人の所得税+住民税がよりも低いため、法人化をした方が税金が安くなります。

一方で上表に記載してませんが、所得が330万円未満であれば個人の税率の方が低いです。

しかし、所得330万円未満では所得不足にって銀行融資を受けることは難しいでしょうから、330万円以上の税率で比較すれば良いでしょう。

節税手段が豊富

法人の方が個人に比べて様々な節税手段を利用することができます。

代表的なものを上げると・・・

  • 役員報酬・給料
  • 退職金
  • 倒産防止共済
  • 小規模企業共済
  • 生命保険
  • 車両の減価償却
  • 太陽光発電設備の特別償却

代表的なものだけでもこれだけ多岐にわたりますので、工夫次第で非常に大きな節税効果をもたらすでしょう。

売却時の節税効果

所有していた不動産を売却する際も、個人より法人の方が有利な点が多くあります。

売却時の税金のポイントを下表にまとめました。

比較項目 法人 個人
税率 所得800万円以下
23%所得800万円超
35%
短期譲渡(所有期間5年以内)
40%長期譲渡(所有期間5年超)
20%
課税所得の計算方法 全ての法人所得から全ての法人経費を差し引いて計算するため、うまく費用を活用すれば譲渡益の圧縮が可能 譲渡に直接かかった経費のみを損金に算入できるが、不動産経営の経費であっても譲渡に関係なければ譲渡益を圧縮できない

上表の通り、短期で売却した場合の税率が法人:23%~35%に対して個人:40%と、法人の方が有利であることが分かります。

また売却から得た所得への税金計算について、法人はその物件以外の経費も含めて合算で計算できるため、工夫次第で大きな節税効果を得ることができます。

例えば、不動産の売却益が出た年に合わせて不動産購入を行えば、売却益の課税対象額を購入時の諸費用で相殺し、税金を減らすことができるのです。

損失の繰り越し

不動産経営の年度決算が赤字になった場合、損失を繰り越すことができますが、実は法人の方が有利な制度です。

個人の場合、損失は給与所得から控除可能であるものの、控除しきれない損失は最長3年間の繰越が可能です。

法人の場合、損失は最長9年間の繰越が可能です。

特に不動産購入時は多額の費用がかかるため、短い年数で利益と相殺できないケースが多々あります。

繰り越し期間が長い点は節税のうえで大きなメリットと言えます。

ここまで法人化による不動産投資の節税対策のメリットを説明してきました。

メリットが多数あることはご理解いただけたかと思いますが、正直言って、これらの対策を実行に移すのが難しそうだな~という印象を持った人も多いかと思います。

その印象は正解!

節税対策は簡単ではありません。

節税は効果が大きいものの、普通の人がやろうとすると難解で、多くの時間を要してしまいます。

そこで節税対策をする際、専門の税理士を頼りにすることをおすすめします。

税理士に業務委託する場合、決算も含めて年間18万円~30万円くらいが相場のようです。

私がお任せする税理士さんは委託料が安い方のようで、年間で約18万円です。

しかし、いきなり税理士を探すと言っても途方にくれるでしょうから、あてのない人は専門のWebサービスを活用すると良いと思います。

税理士の料金を安くしたい方はコチラ:【税理士ドットコム】

法人設立や維持の費用は?

法人と個人を比較する場合、法人を設立したり維持したりする点が個人よりも費用が高い点が懸念されます。

節税対策をしても、法人に関わる費用が節税額を上回ってしまったら意味がないですよね。

法人設立の手間と費用

法人の設立にかかわる費用は、どの種類の法人を選ぶかによって異なります。

代表的な法人形式の「株式会社」と「合同会社」の設立に関して、下表にまとめました。

比較項目 株式会社 合同会社
設立費用 22~30万円 6~15万円
設立の手間 多い 少ない
会社法の規制 強い 弱い
知名度 高い 低い

設立費用、設立の手間ともに合同会社の方が楽チンです。

一方で合同会社の方が知名度が低いため、銀行融資に不利に働く可能性がある(?)といった噂話を耳にしたことがあります。

私は合同会社を選びましたが無事に融資をしてもらえたので、あまり気にしなくてもよいのかな?と個人的には思ってます。

また設立費用に幅があるのは、手続きを司法書士に委託するか、自分で実施するかの違いです。

合同会社であれば誰もが自分でできる!と私の実体験から断言できます。

自分で設立する場合は、会社設立を支援してくれるWebサイトを活用するとスムーズに進めることができると思います。

参考Webサイト:会社設立ひとりでできるもん

http://www.hitodeki.com

法人の維持費用

法人を維持するうえで必要な費用として「法人の住民税」があります。

法人の住民税は年間利益によって変動しますが、赤字であっても最低7万円は納税する必要があります。

以上より、法人に関わる費用をまとめると・・・

  • 初期費用:6万円~30万円
  • 維持費用:7万円~

です。

その他の費用として、法人の事務所を借りる場合の賃料があげられますが、法人の登記は自宅や実家などでもできますので、事務所の賃貸は必須ではありません。

以上の法人にかかる費用を整理すると、法人設立と維持にかかる費用以上の効果を節税対策が発揮するだろうと私は考えます。

また今回は法人化メリット3つのうち「1.節税対策」を説明しただけで、残り2つも非常に強力なメリットです。

それらのメリットと法人化の手間や費用を総合的に考えて、私は法人化による不動産投資を選びました。

まとめ

今回は不動産投資の法人化による節税メリットについて書きました。

  • 法人化による不動産投資は、所得税・住民税が低い、節税手段が豊富、売却時の節税、損失の繰り越しなど多数の節税メリットがある
  • 節税メリットの効果を最大化するために専門の税理士に業務委託をおすすめする
  • 法人の維持にかかる費用は最低でも住民税7万円がかかるが、私は節税対策で十分に元が取れるし、残る2つのメリットもあるので、私は法人化を選んだ


以上、本日はここまで。

それでは!

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