不動産投資｜秘伝！効率的に物件を探すコツをご紹介

今年、新築アパートを購入し、念願の不動産投資スタートを達成！

ついに大家になれました。

振り返ると2016年4月から不動産を探し始め、紆余曲折あって購入に至りました。

不動産投資を始めるまで何が一番大変だったか？と問われると、即答で「物件探し」と答えるでしょう。

そこで今回は、物件探しを少しでも効率的に探すノウハウをご紹介したいと思います。

不動産投資の物件探しが難しい理由

まず、不動産投資の物件探しがなぜ難しいのか？を考えた時に、私は大きく3つの理由・原因があると思います。

それらを体系的に整理して考えられるようになると、物件探しが一気に効率的になるでしょう。

物件探しが難しい理由① 物件選びの基準がわからない

不動産に限らず、投資商品は選ぶ基準を明確にすることが大切です。

じゃあ、どんな基準？がわからない人は多いでしょう。

不動産投資の書籍を読んでも「駅近がいい」とか、「表面利回り12%、実質利回り10%以上」とか、「地方のボロ物件こそ宝の山だ」とか・・・

どうやって選んだら良いのでしょうか。

物件探しが難しい理由② 不動産物件には4種類ある

不動産投資の賃貸用物件には以下の2つの軸で違いがあります。

1. 新築か？中古か？
2. 区分か？一棟か？

これを組み合わせると不動産物件が下表の4種類に分かれるのですが、やみくもに物件を探すべきか？

もし絞るなら、どういった理由で絞るのか？

物件探しが難しい理由③ 情報量が多すぎる

不動産物件探しをする方法は無数にあります。

例えば・・・

• インターネットの不動産物件Webサイト
• 不動産デベロッパー
• 不動産仲介業者
• 町の不動産屋さん
• 兼業ファイナンシャルプランナー
• 不動産関連セミナー

そして、これら代表的な物件探し方法の中にも無数の業者やサービスがあるため、情報量がハンパなく多すぎて、どこから選んで良いのか分かりません

以上、ここまで不動産物件探しを難しくする3つの理由について説明してきました。

不動産投資の物件探しを効率的に考えるコツ

ここからは、不動産投資の物件探しを難しくする3つの理由について、体系立てて課題を整理しつつ、解決する方法を見ていきましょう。

物件探しのコツ① 物件選びの基準

そして不動産投資における絶対的な3つの基準があります。

それは・・・

1. 立地
2. 利回り
3. 稼働力

です。

残念ながらこの3つの条件が全て揃う物件はほとんどなく、特に「立地・稼働力」と「利回り」はトレードオフ※ の関係にあります。

つまり「立地・稼働力」が良ければ「利回り」が低くなり、「立地・稼働力」が悪ければ「利回り」が高くなりがちであるということです。

（「立地・稼働力」と利回りのトレードオフ関係のイメージ図）

このトレードオフの関係は、「安全性」と「収益性」のトレードオフの関係とも言い換えることができます。

どちらを重視すべきか？の正解はなく、安全性を取るのか収益性を取るのか、これは投資家自身が判断する必要があります。

ただし安全性を重視しすぎると不動産投資が恒常的に赤字になって持ち出しが発生するようになり、不動産投資ならぬ不動産出費になる危険性があります。

不動産投資をする目的は何ですか？という問いに対して、多くの人が不動産投資に安定的な収益を求めているはずで、不動産出費になるのは本末転倒ですよね。

物件探しのコツ② 不動産物件種類を安全性と収益性で考える

どんな物件？には2つの軸があります。

それは、

1. 新築か？中古か？
2. 区分か？一棟か？

の2軸です。

新築か？中古か？

1つ目の「新築か？中古か？」は、その不動産を最初に所有するのが自分か否かです。

新築の良さは、物件が新しいがゆえに賃貸が付きやすい点があげられます。

一方で中古の良さは物件価格が新築時より下がっているため、利回りが高い傾向にある点があげられます。

つまり、

• 新築：安全性を重視した投資
• 中古：収益性を重視した投資

となります。

区分か？一棟か？

次に2つ目の「区分か？一棟か？」は、マンションの1室を経営するか、丸ごと経営するかの違いです。

区分の良さは、物件価格が抑えられるため手軽に始められることでしょう。

一方で一棟の良さは、自己資金を抑えて大きな金額を融資でまかなうため、レバレッジが効いて収益力が上がることでしょう。

つまり、

• 区分：安全性を重視した投資
• 一棟：収益性を重視した投資

しかし一棟の安全性を考える際には、違う考え方もあります。

一棟は2～3部屋が空室でも空室率が100%になることはないため、見方によっては一棟も安全性を重視すると言える部分はあります。

それでも一棟ものの金額の大きさ、特に銀行融資を受けた際のレバレッジの大きさを考えると、安全性には懸念があります。

以上の内容から、「新築と中古」・「区分と一棟もの」の2軸について安全性と収益性も掛け合わせて整理すると、下表のようになります。（あくまで個人的見解です）

つまり不動産物件の種類を選ぶ行為とは、

• 安全性と収益性のどちらを重視するか？（新築区分と中古一棟）
• 安全性も収益性もそれなりで中間の物件を選ぶか？（新築一棟と中古区分）

を選択する行為であるとも言えます。

物件探しのコツ③ 物件種類に応じて適切な情報収集先を選ぶ

上記で不動産物件を4種類に分けましたが、実は物件種類ごとに適切な情報収集先があるということを理解する必要があります。

もしこれを理解していないと、新築アパートを狙っているのに、中古区分マンションが得意な情報掲載先ばかり見て、なかなか物件が見つからないな～・・・なんてとぼけた事態が起こりえます。

そば屋に入って、「ここはラーメンの種類が少ないな～」とか、「ラーメンあったけどパッとしない味だったな～」なんて言ってたら、バカにされますよね。

私の経験則によると、下表の組み合わせで不動産物件を探せば、求める物件種類に対して豊富に情報を得ることができると実感しました。

ざっくりポイントを言うと、新築であればアナログに業者と交渉し、中古であればWebの不動産ポータルサイトから探すということです。

私は最初の投資物件に新築一棟ものを選んだわけですが、上表にならって業者に直接問い合わせて1社ずつ面談や提案を受けながら、決めていきました。

ある時期は区分中古物件を探していた時期もありましたが、その際はYahoo不動産や不動産ジャパンで毎日のように物件を閲覧し、資料請求をして、物件見学に行ってました。

あの時は大変だったな～。

まずは物件種類を選ぶべし！

ここまで物件探しが難しい理由とその解決方法を説明しました。

ここまで情報が整理出来たら、次は自分に合った物件種類を絞り込むことをおすすめします。

狙い目は新築一棟か中古区分

これは完全に個人的な主観ですが、不動産投資物件の狙い目は新築一棟か中古区分だと思います。

上表の通り、新築一棟と中古区分はどちらも安全性＝△、収益性＝△です。

△って中途半端やな～・・・なんて思う人もいるでしょうが、△という評価は、工夫や交渉次第で○に近づけることができるわけです。

逆に×がついている部分は△や○へ引き上げるのは難しく、改善の余地が小さいと思います。

• 新築区分をいきなり値切れますか？
• 中古一棟のオンボロ物件の稼働率を高めることができますか？リフォームするにしても費用が相当にかかりますよ

いろんな観点で見ていくと、新築区分と中古一棟（特に築古）は厳しいという考えに私は至り、新築一棟と中古区分に狙いを定めたわけです。

物件種類が決まったら、あとはひたすら検索と交渉

物件種類が決まれば、あとは適した情報収集先にアクセスして探すだけです。

繰り返しになりますが物件種類と適した情報収集先を整理すると下表の通りです。

わたしが狙いを定めた新築一棟はアナログな不動産業者、中古区分はYahoo不動産や不動産ジャパンで探すのが適しているということです。

1,000：100：10：1の法則

最高だ！と思える不動産物件に出会うまで、いくつの物件を見れば良いのでしょうか？

この点は、私が通ったお金の専門学校：ファイナンシャルアカデミー社の束田光陽先生が言ってた「1,000：100：10：1の法則」が参考になると思うので、ご紹介します。

束田先生曰く、このマジックナンバーをクリアすれば、きっと自分にとって良い物件に巡り合えるというものです。

では、このナンバーの意味はというと

• 1,000：物件問い合わせをする数
• 100：物件訪問する数
• 10：買付、融資申し込みをする数
• 1：物件を成約する数

となります。

つまり1,000件の不動産を調べまくったら、やっと物件成約にたどり着くという話です。

つまり不動産投資とは非常に地道な投資活動なのだ！って、耳にタコができるほど聞かされました。

実際には、私は1,000に到達せずに契約に至ってしまいましたが、200～300は調べた自負があります。って、少ないかな・・・・(;^_^A

公式HP：不動産投資の学校　無料講座申込み

新築一棟アパート探しにもっと効率的な情報収集の方法

仮に私のように新築アパートと中古区分に絞り込んだとして、どちらが物件探しに苦労するかというと、前者の「新築アパート」です。

そこで「新築アパート」物件を効率よく情報収集する方法をご説明します。

なぜ新築アパートの情報収集に苦労するか？

中古区分を掲載する「Yahoo不動産」や「不動産ジャパン」は本当に物件情報が豊富で、関東の都市部であれば毎日数件～数十件も新規登録が入ってきます。

一方で新築一棟のアパートはWebにも少しは情報があるものの、本当に量が少なくて、質も疑問符がつくものばかりです。

そのため不動産デベロッパーや建売業者との直接交渉になりがちですが、業者の数が少ないうえ、情報がクローズになっていることが多いため、物件情報を得ることさえ難しい状況です。

新築アパートの情報を効率よく得る方法

いろいろ調査をした結果、効率よく新築アパートの情報を得る方法を2つだけ見つけました。

１、賃貸不動産の着工数ランキングで気になる業者にアタック

年に一回、賃貸不動産着工数というランキングが公開されます。

そのランキング上位の業者であれば詐欺に合うようなリスクは低いだろうという希望的観測のもと、気になる業者に片っ端から連絡を入れていくのです。

私が購入した松堀不動産も、このランキングで9位に入っていたことを目にしたことがきっかけで、連絡先を調べて自ら連絡したことがスタートでした。

それまで松堀不動産なんて名前さえ聞いたことがなかったので、このランキングは私の不動産投資家人生を変えたと言っても過言でない存在です。

２、一括資料請求のサイトを活用する

そしてもう1つ、新築アパートの効率的な情報収集方法としてご紹介するのが、一括資料請求のサイトを活用することです。

これまでいろんな不動産投資系の一括資料サイトを比較してきましたが、今回ご紹介のイエカレが最も業者数が多く、且つ有名どころを一通りおさえているという印象を持ってます。

全国の大手企業を最大50社掲載しているようで、他社と比べても多い部類に入ると思います。

試しに私が

• 東京
• 土地なし

の条件で資料請求の画面を進めてみたところ、7社候補があがってきました。

7社もあれば、いろんな提案を聞くことができるでしょう。

ちなみに資料請求にかかる費用はもちろん無料です。

もし一気に複数社から提案を聞きたいと思う人は、イエカレから資料請求すると効率よく情報が集まるでしょう。

公式HP：不動産投資の一括資料請求ができるイエカレ

今回は不動産物件探しのコツについて書きました。

みなさまが良い物件に巡り合えることを心から祈ってます！

以上、本日はここまで。

それでは！

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