不動産投資｜アルメゾンの新築アパートを松堀不動産から購入！

今年の目標の1つに不動産投資を始める！を立てて、1棟ものアパートを中心に不動産物件を探してきました。

そして、ついにアルメゾンの新築アパートを購入して物件引き渡しも完了し、大家さんを始めることになりました。

物件の概要と、ここまでの不動産投資の総括をしたいと思います。

購入したアルメゾンの新築アパートの概要

まずは今回購入した新築アパートの概要からご説明します。

松堀不動産とアルメゾンとは？

(画像引用：松掘不動産HP　http://www.matsubori.co.jp/)

松掘不動産は埼玉県東松山市で不動産管理を中心に営む不動産事業者です。

創業が1973年ということなので、40年以上も地域密着型の経営をされています。

近年の不動産投資ブームの追い風もあって、新築木造アパート「アルメゾン」の事業を2005年から始め、少しずつ規模を拡大しているようです。

関東エリアの賃貸住宅の年間着工数ランキングで松堀不動産は9位まで上りつめてきています。

アパートの概要

（※画像はイメージです）

購入した物件は新築の木造アパート（×8戸）です。

間取りの詳細は割愛しますがスキップフロアを採用していて、1人で悠々と住むのも良いですし、DINKS世帯にも対応できるような広さになってます。

立地

東松山駅から徒歩20分ほどで、決して立地が良いとは言えない場所でした。

しかしこのエリアの物件を散策したところ、例え築古アパートでも空室が目立たない状況でした。

その理由を松掘不動産の営業マンに尋ねたところ、この近辺で仕事に就いている人が多く、最寄り駅からの所要時間は重要でなく、他の条件を重視する人が多いという話でした。

他の条件とは部屋の広さ・綺麗さ、室内設備、駐車場などですね。

また賃貸サイトのヒートマップを調べるとよく閲覧されるエリアであることも分かったので、駅から遠い点はいったん気にしないことにしました。

利回り

表面利回りで7%台前半でしたので、このエリアにしては低いかな？と思い、始めのうちは躊躇しました。

しかし実質利回りやキャッシュフローを計算するうちに、利回りの点もOKとしました。

• 10年定額家賃保証(サブリース)後の利回りで6%台中盤
• サブリース契約の中には管理費や退去時クリーニングが含まれる
• 銀行からの借入金利が1%台前半が出る見込み
• キャッシュフローが他社の提案物件よりも明らかに多い（2倍を超えるケースも）

特に大きかったのは、銀行からの借入金利が1%台前半という点です。

他社の新築アパートはどこも2%～3%台の提示で、キャッシュフローを考えると、松堀不動産の提案は圧倒的に魅力的でした。

空室ストレステストの結果

サブリースなので空室率は常に0%であるため、本来なら空室ストレステストは必要ありません。

しかし万一、松掘不動産が倒産してサブリースが無効になると、まずいですよね。

ということで、サブリース契約がなくなることも想定して空室率30%のストレステストを行ったところ、それでもキャッシュフローがプラスになることが分かりました。

これも借入金利が1%台前半という好条件の賜物でした。

そんなこんなで、ついに物件引き渡しも完了し、晴れて大家さんになれたわけです。

今年の目標「不動産投資を始める」を達成しました！

不動産投資のスタートまでの歩み

大家さんになるまでの歩みを振り返ってみたいと思います。

不動産投資の学校を受講

わたしは不動産投資について体系的に学ぶため、お金の専門学校を運営するファイナンシャルアカデミー社の「不動産投資の学校」を受講しました。

講師の束田光陽先生の情熱こもった指導は素晴らしかったと思います。

受講を始めたのは2016年4月なので、初の物件を手にするまで1年半も要したことになりますね。

私は「不動産投資の学校」で以下のような専門知識を体系的に学ぶことができました。

• 物件の選別方法
• 購入方法
• 運営方法
• 売却方法　・・・・等

スクールで学んだ甲斐もあって、不動産業者と専門用語で対等に話すことができます。

また、不動産業者が意図的かどうか分かりませんがこちらが不利な情報を出してくることがあっても、すかさず指摘して改善することができました。

公式HP： 不動産投資の学校

ひたすら物件探し

2016年5月あたりからは、「不動産投資の学校」を受講しながらも、ひたすら物件探しに明け暮れました。

真夜中に自転車を飛ばして、物件を見に行き、帰りに大雨に打たれるという辛い目にもあいました（笑）

当初は区分マンションも探していたのですが、条件に合う物件がなかなか見つからなかったため、途中から一棟ものアパートに絞って探しました。

イエカレのような一棟もの不動産業者から一括で提案が貰えるようなサービスを使って、数多くの業者と交渉を重ねました。

このブログでも松堀不動産以外にシノケンハーモニー、インベスターズクラウドなど様々な業者からの提案についてご紹介しましたが、これ以外にも数十社の業者といろんな話をしました。

そして、ようやく2017年の前半に松堀不動産との契約に至り、最近になって物件引き渡しが完了したのです。

大家さんになった後のこと・・・

いよいよ不動産オーナー、大家さんがスタートします。

とはいえ、松堀不動産とのサブリース契約なので、大家さんらしいことは全く行う予定がありません。

むしろ税金対策をしっかり行い、キャッシュフロー改善に努めることになりそうです。

しばらくはサブリース契約の免責期間なので一切お金は入ってきませんが、家賃が入り始めたらまたブログでご報告したいと思います。

以上、本日はここまで。

それでは！

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