【みんなで大家さん】評判・評価に対する客観的考察

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過去に何度も投稿してきたみんなで大家さんについて、ググってみると、いろんな評判・評価・クチコミのサイトが出てきます。

私のように第三者目線としてコメントする人もいれば、ステマ(みんなで大家さんの内部)と思われる人、批判するだけが趣味の人、玉石混合です。

今回はみんなで大家さんに対する玉石混合な評判・評価について客観的に分析して、本当のところを明らかにしたいと思います。

みんなで大家さんとは?

みんなで大家さんとは、事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が選定した対象不動産に対して投資家から出資金を募り、その不動産からうまれる賃貸利益を分配する商品です。

いわゆる私募の投資信託の一種です。

対象不動産とは商業施設やホテルだったり、最近は地熱発電所の用地や、公共事業から排出される建設残土の受入施設なども対象としています。

出資者が共同の不動産大家さんとなり、みんなで大家さんの匿名組合を経由して各種施設から賃貸収入を得よう、という仕組みです。

2015年10月現在、みんなで大家さん21号ファンドまで販売されており、分配金の実績も出ているようです。詳細はオフィシャルHPをご参照ください。

みんなで大家さんの魅力とリスクとは?

みんなで大家さんの最大の魅力は高い利回りです。

商品によって利回りは変動しますが、年利5%台~7%台と非常に高い利回りが設定されています。

似た仕組みの投資商品としてREITがありますが、日本のREITの平均利回りは3~4%と言われているので、みんなで大家さんの方が利回りが高いと言うことができるでしょう。

リスクは以下の三点でしょうか、一般的な話だと思います。

  • 投資先の不動産価値が著しく下落するリスク
  • ホテルなどの不動産利用事業者が倒産するリスク
  • みんなで大家さんの事業者である都市インベストメントファンドが倒産するリスク

【客観的考察①】分配金(配当)は本当に支払われているの?

みんなで大家さんに対する各種口コミやブログを見ると、年利5~7%の分配金(配当)に疑いの目を持っている人たちも多数います。

嘘なんじゃないか?裏があって、詐欺にあうのではないか?といった疑問の声が多数聞かれます。

しかし、みんなで大家さんのオフィシャルHPや各種評判・口コミサイト、某巨大掲示板(笑)のコメントを総評すると、配当にあたる分配金は問題なくしっかり支払われているようです。

おそらくは各商品ごと設定されたタイミングで、予定通りの配当利率で支払われているのでしょう。

【客観的考察②】業務停止命令はなぜ起きた?

みんなで大家さんを批判的立場で評する様々なブログやクチコミを見ると、2012年に起きた東京、大阪での業務停止命令に言及しているものが多いです。

東京だけ残っていたリンク↓
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/08/20m8m500.htm

業務停止命令=詐欺だ!なんて安易なロジックを立てる人もいますが、それは暴言に過ぎません。

なぜ、みんなで大家さんに対して業務停止命令が出たのか?を丁寧に紐解く必要があると思います。

その理由を詳しく見ると、要するにこういった点のようです。

  • 収支の報告を不動産物件ごとに行うべきところを、全物件トータルで行った
  • 対象不動産の家屋番号を、登記上の家屋番号と異なる番号で報告した
  • 不動産活用の事業者(ホテルなど)との契約において、不動産所有権を正しく記載してなかった

上記の2点目・3点目は不注意というかなんというか、そんな契約で締結してしまったみんなで大家さんと不動産事業者の両者に非があることですね。

常識で考えると全部とんでもない事象ではありますが、みんなで大家さんが投資家を欺いたり、詐欺を意図したことが業務停止の理由ではないと、個人的には思います。

ですので、みんなで大家さんは業務停止命令を経験しだから投資商品としてダメ!というわけではない、と私は思います。(企業としてはダメですけどww)

【客観的考察③】みんなで大家さんの問題点の本質

みんなで大家さんの問題点の本質は「財務状況」と一部案件の「元本返済遅延」にあると考えます。

財務状況

みんなで大家さんの事業者である都市綜建インベストファンドの財務諸表を見てもらうと分かりますが、2013年からずーーっと利益剰余金がマイナスです。
http://www.invest-fund.co.jp/ir/

利益剰余金マイナスの企業は、本業で儲かっていない状態を指しています。

また直近の2014年、2015年の財務諸表を見ると、固定資産が20億円も減ってます。

その減った中身ですが、みんなで大家さんの収益源である建物を売ってしまったようです。

借金を示す負債はあんまり減ってません。

満期到来ファンドの元金返還の遅延

満期償還を迎えたみんなで大家さんファンドを解約しようとしても、お金を返してもらえない事態が発生しているようです。

この事態が投資家にとってどういった問題なのか?

分配金はみんなで大家さんから予定通り貰えているけど、元金を返してもらえないということです。

例えば、、、

年利6%のみんなで大家さん商品に100万円出資したとします。

みんなで大家さんファンドの平均的な運用期間:3年とすると、3年間で受け取れる分配金は100×6%×3年=18万円を受け取れます。

でも、みんなで大家さんファンドの元金が戻ってこないとどうなるでしょうか?

トータルリターンは100×6%×3年-100= -82万円

これは一大事です。

元金が戻ってこないことに対して、毎月のようにみんなで大家さんの事業者から投資家にお詫びの手紙が届いているそうです。

平成27年9月11日
●●●●●●様

●市綜建インベストファンド株式会社
代表取締役 栁瀬 ●一
7号償還金支払遅延分のお支払に関してのご報告

この手紙がポエム的な要素があるそうで、某掲示板では大盛り上がりになってます。

詳細はご自身で確認してみてください。

ソーシャルレンディングも合わせて検討しては?

みんなで大家さんへの投資を検討する人は、どこに魅力を感じたのでしょうか?

わたしの推測ですが、おそらくは・・・

  • 不動産という実物資産への投資の魅力(実物資産)
  • 大家さんへのあこがれ(大家)
  • 小口(100万円)から不動産投資が始められる(小口投資)
  • 年利5%~7%以上という利回りの高さ(高利回り)

といったことに魅力を感じたのではないでしょうか。

もしそうならば、ここ最近ブームの兆しがあるソーシャルレンディングも合わせて検討することをおすすめします。

なぜなら上記の4つの特徴(実物資産・大家・小口投資・高利回り)を併せ持つソーシャルレンディング事業者が多数あるからです。

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディング概要

ソーシャルレンディングとは、個人投資家が企業や個人へ融資を可能にするプラットフォームです。

みんなで大家さんと同じように、ソーシャルレンディングにも融資案件ごとに利回りが予め決まっており、投資家は利回りに応じた分配金を得ることができます。

代表的なソーシャルレンディング事業者

2017年10月時点で、ソーシャルレンディング事業者は20を超えるとも言われますが、いくつか代表的な事業者を紹介しておきます。

例えば・・・

1つ目のOwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。


公式サイト:OwnersBook

2つ目のクラウドクレジットは、海外事業者への融資に特化したソーシャルレンディングであり、海外ならではの高利回り案件がずらりと並びます。

また伊藤忠商事などの優良企業から出資を受けるなど、業界内・外からの評判も高い事業者です。


公式HP:ソーシャルレンディングCrowdcredit

もし、みんなで大家さんに魅力を感じながら不安を払拭できない人は、上記のようなソーシャルレンディングも合わせて検討してみることをおすすめします。

総評

みんなで大家さんの本当に元本保証の5〜7%利回りなら、借金してでも購入したい投資信託ですね。

ただ、みんなで大家さんファンド7号案件のように元本が戻ってこないリスクはこわいです、、、

みんなで大家さんに興味がある人は、似たビジネスモデルのソーシャルレンディングについても併せて検討されることをおススメします。

これらはあくまで私の見解ですので、投資は各自の責任の元おこなってください。


以上、本日はここまで。

長文となり恐縮です、お付き合いいただきありがとうございました。

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コメント

  1. 熊本の投資家 より:

    久しぶりに、みんなで大家さん関連資料を見つけたので投稿します。
    私の場合、時間はかかりましたが今年(2016年)初めに元金を全額、返していただきました。もちろん、分配金も予定どおりいただきました。
    投資の場合、ハイリターンを望めめばハイリスクは当然と思います。
    ちなみに私は同社の社員でも株主でも、サクラでもありません。一般人です。
    繰り返し明言いたしますが、分配金は予定どおりいただき、元金も全額、戻していただきました。これは確かな話です。

    • A氏 より:

      熊本の投資家さん

      コメントありがとうございます!

      元金、分配金ともに予定通り完済とは、良かったですね!

      ちなみに熊本の投資家さんは何号案件だったのですか?

      ネットを賑わせている7号案件以外は、普通に償還できているのでしょうか、気になるところです。

  2. 一投資家より より:

    私は、みんなで大家さんに、別々に二つ投資していますが、片方が満期になった時に、元本はきちんと返金がありました。投資した物件によって、直ぐに売れたか、売れるのに時間がかかったかによって、元本をすぐに返金出来る場合と返金するのに時間がかかる場合がある様に思います。ちなみに、元本の返金が遅れている場合でもその期間の分配金はきちんと支払い続けられている様です。ネットには不安を煽る心無い書き込みを書く人がよくいるので、私も満期になるまで不安でした。ネットで必要以上に不安を煽るとまだ解約する必要が無い人まで満期まで待たずに一気に解約を急ぐ為、かえって資金繰りを厳しくしてしまうのではないでしょうか? 銀行だって預金者が一気に預金を解約すると立ち行かなくなるのと同じだと思います。私個人的な意見ですので無責任なことは言えませんが、私の担当者は話し方にもとても誠意が感じられる方で、電話時に不在でも必ず折り返し丁寧に連絡して下さる律儀な人です。だから、私はまだ片方の投資の方はお預けしたままですが、彼を信じてこのまま続けようと思っております。元本の返金が長引いておられる方が不満の書き込みをなさるのはもっともかもしれませんが、なんの関係もない人がわざわざ心配させる様な書き込みをするのはとても迷惑なのでやめて欲しいです。私も熊本の投資家さんと同じ、ごくごく一般人です、けっしてサクラではありません!!

  3. A氏 より:

    一般投資家さん

    コメントありがとうございます。

    みんなで大家さんのリアルな投資家の声はなかなか見かけることがないので、貴重なご意見ありがとうございます。

    みんなで大家さんへの信頼や担当者のお人柄への熱い思いを理解できました。
    価値観の問題ですので、正解はないかと思います。

    もう1件のファンドも無事に返済されることを祈ってます!

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