【みんなで大家さん】評判・評価に対する客観的考察

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • 0

過去に何度も投稿してきたみんなで大家さんについて、ググってみると、いろんな評判・評価・クチコミのサイトが出てきます。

私のように第三者目線でコメントする人もいれば、ステマ(みんなで大家さんの内部)と思われる人、批判するだけが趣味の人と玉石混合です。

今回はみんなで大家さんに対する玉石混合な評判・評価について客観的に分析して、本当のところを明らかにしたいと思います。

みんなで大家さんの利回りにとどまらず、過去の運用実績、返済遅延の発生や、行政からの業務停止命令など、良い部分・悪い部分をあますことなく解説します。

これから投資を検討する人にとって必見の内容で、この記事を読まずしてみんなで大家さんに投資することのないようご注意ください。

それでは始めます!

スポンサーリンク

みんなで大家さんとは?


(画像引用:みんなで大家さんHP http://www.minnadeooyasan.com/fund_list/18/)

みんなで大家さんとは、事業者である都市綜研インベストファンド株式会社が選定した対象不動産に対して投資家から出資金を募り、その不動産から生じる賃貸利益を分配する商品です。

いわゆる私募の投資信託の一種です。

みんなで大家さんの主な投資対象は、

  • 商業施設やホテル
  • 地熱発電所の用地
  • 公共事業から排出される建設残土の受入施設

といった不動産があげられます。

出資者が共同の不動産大家さんとなり、みんなで大家さんの匿名組合を経由して各種施設から賃貸収入を得よう、という仕組みです。

2015年10月現在、みんなで大家さん21号ファンドまで販売されており、分配金の実績も出ているようです。詳細はオフィシャルHPをご参照ください。

みんなで大家さんをもっと詳しく知りたい人は↓こちら

みんなで大家さん|想定利回り5%~7.5%のみんなで大家さんとは  投稿日:2015/7/18

みんなで大家さんに投資するメリットは?

みんなで大家さんの最大のメリットは高い利回りです。

商品によって利回りは変動しますが、年利5%台~7%台と非常に高い利回りが設定されています。

例えば以下のようなファンドがこれまで募集されてきました。

案件名 想定利回り 案件概要
みんなで大家さん19号 7.0% 熊谷駅から徒歩5分の「キングアンバサダーホテル熊谷」が対象物件。結婚式場を核とした経営を行っている。
みんなで大家さん25号 6.5% 千葉市中央区に位置する「都市総研千葉駅前ビル」が対象物件。30年以上も地域住民に親しまれる複合型ビル。
みんなで大家さん27号 6.0% 長野県の国道19号線沿いに位置する「ニチエイ塩尻店」が対象物件。大型駐車場を備えた郊外型店舗。

似た仕組みの投資商品としてREITがありますが、日本のREITの平均利回りは3~4%と言われているので、みんなで大家さんの方が利回りが高いと言うことができるでしょう。

みんなで大家さんのリスクとは?

みんなで大家さんのリスクは以下の三点でしょうか、一般的な話だと思います。

  • 投資先の不動産価値が著しく下落するリスク
  • 投資先のホテルなどの不動産利用事業者が倒産するリスク
  • みんなで大家さんの事業者である都市インベストメントファンドが倒産するリスク

ここまでみんなで大家さんの概要を説明してきました。

もっと詳しく知りたい方は、過去に開催された商品説明会の動画をご参照ください。(6年前と古い動画ですが、これしかなかったためご容赦ください・・・。)

失敗事例はあるの?

過去のファンドで失敗事例はあるのでしょうか?

2018年7月6日時点のファンド一覧を見ると、下図のように「みんなで大家さん19号ファンド」までは終了との記載があり、償還済みのようです。

(みんなで大家さんオフィシャルHP 商品一覧より

またオフィシャルHPの運用実績を見ると、全てのファンドで「評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用をしています」と記載があります。

嘘でなければ、全てのファンドが問題なく運用され分配金・償還金ともに支払われているようです。

つまり今のところ失敗事例なしのようです。

みんなで大家さんの客観的考察

ここからが本題、わたくしA氏による客観的考察を始めます。

【客観的考察①】分配金(配当)は本当に支払われている?

みんなで大家さんに対する各種口コミやブログを見ると、年利5~7%の分配金(配当)に疑いの目を持っている人たちも多数います。

みんなで大家さんの利回りは嘘なんじゃないか?裏があって、詐欺にあうのではないか?といった疑問の声が多数聞かれます。

しかし、みんなで大家さんのオフィシャルHPや各種評判・口コミサイト、某巨大掲示板(笑)のコメントを総評すると、配当にあたる分配金は問題なくしっかり支払われているようです。

おそらくは各商品ごとの設定されたタイミングで、予定通りの配当利率で支払われているのでしょう。

【客観的考察②】業務停止命令はなぜ起きた?

みんなで大家さんを批判的立場で評する様々なブログやクチコミを見ると、2012年に起きた東京、大阪での業務停止命令に言及しているものが多いようです。

東京だけ残っていたリンク↓
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/08/20m8m500.htm

業務停止命令=詐欺だ!なんて安易なロジックを立てる人もいますが、それは暴言に過ぎません。

なぜ、みんなで大家さんに対して業務停止命令が出たのか?を丁寧に紐解く必要があると思います。

その理由を詳しく見ると、要するにこういった点のようです。

  • 収支の報告を不動産物件ごとに行うべきところを、みんなで大家さんの全物件トータルで行った
  • みんなで大家さんの投資対象不動産の家屋番号を、登記上の家屋番号と異なる番号で報告した
  • 不動産活用の事業者(ホテルなど)との契約において、不動産所有権を正しく記載してなかった

上記の2点目・3点目は不注意というかなんというか、そんな契約で締結してしまったみんなで大家さんと不動産事業者の両者に非があることですね。

常識で考えると全部とんでもない事象ではありますが、みんなで大家さんが投資家を欺いたり、詐欺を意図したことが業務停止の理由ではないと、個人的には見えます。

ですので、みんなで大家さんは業務停止命令を経験しだから投資商品としてダメ!というわけではない、と私は思います。(企業としてはダメですけどww)

【客観的考察③】みんなで大家さんの問題点の本質

みんなで大家さんの問題点の本質は「財務状況」と一部案件の「元本返済遅延」にあると考えます。

財務状況

みんなで大家さんの事業者である都市綜建インベストファンドの財務諸表を見てもらうと分かりますが、2013年からずーーっと利益剰余金がマイナスです。

【都市綜研インベストファンド(みんなで大家さん専門会社)のIR情報】

http://www.invest-fund.co.jp/ir/

利益剰余金マイナスの企業は、本業で儲かっていない状態を指しています。

また直近の2014年、2015年の財務諸表を見ると、固定資産が20億円も減ってます。

その減った中身ですが、みんなで大家さんの収益源である建物を売ってしまったようです。

借金を示す負債はあんまり減ってません。

満期到来ファンドの元金返還の遅延

満期償還を迎えたみんなで大家さんファンドを解約しようとしても、お金を返してもらえない事態が発生しているようです。

この事態が投資家にとってどういった問題なのか?

分配金はみんなで大家さんから予定通り貰えているけど、元金を返してもらえないということです。

例えば、、、

年利6%のみんなで大家さん商品に100万円出資したとします。

みんなで大家さんファンドの平均的な運用期間:3年とすると、3年間で受け取れる分配金は100×6%×3年=18万円を受け取れます。

でも、みんなで大家さんファンドの元金が戻ってこないとどうなるでしょうか?

トータルリターンは100×6%×3年-100= -82万円

これは一大事です。

元金が戻ってこないことに対して、毎月のようにみんなで大家さんの事業者から投資家にお詫びの手紙が届いているそうです。

平成27年9月11日
●●●●●●様

●市綜建インベストファンド株式会社
代表取締役 栁瀬 ●一
7号償還金支払遅延分のお支払に関してのご報告

この手紙がポエム的な要素があるそうで、某掲示板(2ch)では大盛り上がりになってます。

詳細はご自身で確認してみてください。

裁判に発展?

(引用:詐欺被害報告and集団訴訟呼びかけ掲示板 http://classaction-japan.com/)

元本が戻ってこない問題を契機に、某・インターネットページでは集団訴訟を呼びかけ、裁判でお金を取り戻そうとする動きが出ていたようです。

上図のサイトではみんなで大家さんへの集団訴訟を呼びかけ、1名が呼応していたようです。

その後、本当に裁判へ発展したといった情報はありませんが、動きがあれば当ブログでご報告します。

みんなで大家さんが112億円もの資本増強!

2018年1月にすごいニュースが飛び込んできました。

みんなで大家さんが112億円の資本金増強を行ったというものです。

資本増強の概要

みんなで大家さんのプレスリリースによると、株式の第三者割当による増資引き受けとなっています。

【第三者割当増資引受の内容】

  • 発行価額の総額 112 億円
  • 引受先 : 成田ゲートウェイプロジェクト1号株式会社、及び成田ゲートウェイプロジェクト2号株式会社

成田ゲートウェイプロジェクト社とは?

資本を投入してくれる成田ゲートウェイプロジェクト社を調べたところ、何も情報がでてきませんでした。

代表者の名前さえ分かりません。

何だか怪しいですね。。。

「みんなで大家さん」の事業会社の規模で112億円の資本増強となると、経営権も移ってしまうはずですよね。

どうなるのでしょうか?

みんなで大家さん=成田ゲートウェイプロジェクト?

この増資について腑に落ちない点が多いので、いろいろ調べてみました。

すると、住所が東京都千代田区麹町5丁目3番地であり、みんなで大家さん販売株式会社と同じ住所であることが分かりました。

まさか代表者など経営陣が同一なんて怪しい関係ではないですよね・・・。

みんなで大家さんには、成田ゲートウェイプロジェクトがどんな企業なのか?なぜ出資してもらえたのかを説明して欲しいものです。

増強した資金の使途は?

「みんなで大家さん」事業の解約準備金・新規物件の購入資金として使用し、出資金の流動性確保・新商品拡充など「みんなで大家さん」事業の商品性・魅力度を高めて参ります。

引用:みんなで大家さんPRより http://www.minnadeooyasan.com/news/180105/20180105.pdf

事業の使い道は「解約準備金・新規物件の購入資金」とあります。

資本増強を解約準備金への充当にあてるってことは、これまで途中解約できなかった可能性が高いことが分かりますね、

途中解約ができないとか、満期になっても元本が戻ってこないとするこれまでの噂は本当なのかもしれません。

しかし、今回の資本増強で元本が返済されなかった問題が一気に解消されるのかもしれません。

今後も動向を注視していきます。

返済遅延の案件が続々と返済されてる模様

某掲示板(2ch)情報によると、過去に返済遅延を起こしていた7号案件や19号案件の元本が続々と返済されている模様です。

みんなで大家さんの投資家のみなさん、良かったですね!

<数々の喜びの声>

2018/01/16(火)

1月12日付で7号無事償還確認でき、ホットしました!長かった。

2018/01/13(土)

4号の元本返金されましたーよかった・・・

もう2度と投資はしないと誓いました

2018/01/12(金)

各一口と少額ですが、7.8.9号元金が返金されました。遅延金も一月分有りました。

とりあえず、終わってほっとしました。もう投資は懲り懲りです。

ソーシャルレンディングも合わせて検討しては?

みんなで大家さんへの投資を検討する人は、どこに魅力を感じたのでしょうか?

わたしの推測ですが、おそらくは・・・

  • 不動産という実物資産への投資の魅力(実物資産)
  • 大家さんへのあこがれ(大家)
  • 小口(100万円)から不動産投資が始められる(小口投資)
  • 年利5%~7%以上という利回りの高さ(高利回り)

といったことに魅力を感じたのではないでしょうか。

もしそうならば、ここ最近ブームの兆しがあるソーシャルレンディングも合わせて検討してはいかがでしょうか。

なぜなら上記の4つの特徴(実物資産・大家・小口投資・高利回り)を併せ持ち、且つ上場していたり、大手企業から出資を受けていたりと相対的に安心感のあるソーシャルレンディング事業者が多数あるからです。

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディング概要

ソーシャルレンディングとは、個人投資家が企業や個人へ融資を可能にするプラットフォームです。

みんなで大家さんと同じように、ソーシャルレンディングにも融資案件ごとに利回りが予め決まっており、投資家は利回りに応じた分配金を得ることができます。

代表的なソーシャルレンディング事業者

2017年10月時点で、ソーシャルレンディング事業者は20を超えるとも言われますが、いくつか代表的な事業者を紹介しておきます。

例えば・・・

1つ目のOwnersBookは不動産専門のソーシャルレンディング事業者であり、2017年9月には運営会社のロードスターキャピタル社が東証マザーズ市場に上場しました。


公式サイト:OwnersBook

2つ目のクラウドクレジットは、海外事業者への融資に特化したソーシャルレンディングであり、海外ならではの高利回り案件がずらりと並びます。

また伊藤忠商事などの優良企業から出資を受けるなど、業界内・外からの評判も高い事業者です。


公式HP:ソーシャルレンディングCrowdcredit

またトラブルが勃発!

みんなで大家さんで、またまたトラブルが勃発しています。

その内容は、上記3つのファンドが出資しようとしているテナント借主と目される企業:株式会社 瀬戸内自然エナジーがみんなで大家さんと無関係だと主張しているのです。

瀬戸内自然エナジー社からのクレーム

詳しく解説する前に、まずは瀬戸内自然エナジー社の声明を原文で読んでみましょう。

弊社は、弊社開発事業用地において建設中の温泉熱を利用した地熱発電所が都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社による不動産特定共同事業法上の投資対象商品になっているとの弊社顧客の情報に基づき調査した結果、上記2社が運営するインターネットホームページ「みんなで大家さん」において、みんなで大家さん20号、21号、23号として投資対象商品として掲示されていることが判明致しました。

しかし、弊社は、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社と発電所建設のための諸契約を締結したことなく、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社に対する発電所建設諸契約についての契約上の地位の譲渡について承諾したこともありません。

そもそも、弊社は、上記弊社顧客の情報に基づき調査した結果、みんなで大家さん販売株式会社・都市綜研インベストメントファンド株式会社の存在を始めて知ったもので、全くの無関係であります。

そこで、弊社は、上記調査結果に基づき、上記対象商品であるみんなで大家さん20号、21号、23号が対象とする弊社との地熱発電所建設契約当事者会社に対し、当該契約の解除の意思を表示しており、また今後、都市綜研インベストファンド株式会社・みんなで大家さん販売株式会社と何らかの契約関係を持つことのないことを表明すると同時に、今後、都市綜研インベストファンド株式会社、みんなで大家さん販売株式会社の商品であるみんなで大家さん20号、21号、23号に投資もしくは出資された方に、何らかの損失が生じたとしても、弊社には一切関係はなく、従いまして弊社に何らかのクレーム等を申し入れられたとしましても、一切関知しないことを表明させて頂きます。

引用:http://setouchi-n-energy.com/info003.pdf

トラブルの原因は?

話を整理してみましょう。

登場する企業は以下の3つです。

  1. 瀬戸内自然エナジー
  2. 地熱発電所建設契約当事者会社
  3. みんなで大家さん販売 & 都市綜研インベストファンド

さらに役割分担を整理すると・・・

  1. 瀬戸内自然エナジー:土地所有者、資金出資者、発電所運営予定者
  2. 地熱発電所建設契約当事者会社:地熱発電所を建設する会社
  3. みんなで大家さん販売 & 都市綜研インベストファンド:資金出資者(?)

本来なら上の「1.」と「2.」で土地、建設、出資、運営といった全ての要素が揃っているのに、なぜか「3.」が出資者として登場している構図のようです。

しかも土地所有者である瀬戸内自然エナジーは、みんなで大家さんについて「存在を始めて知った」と面識がないと訴えてます。

地熱発電所ファンドはどうなる?

問題の20号、21号、23号ファンドが瀬戸内自然エナジーの所有物であることが正しいならば、この地熱発電所に対してみんなで大家さんは出資できないことになります。

となると、分配金なんて支払われるはずがありません。

そこで過去の運用レポートを見てみると・・・

なんと!

しっかり分配金は支払われています。(みんなで大家さんの主張が嘘でなければ)

何が本当で嘘なんだかさっぱり分かりません。

しかし、やはり何らかの詐欺的なトラブルの匂いがしてしまうのは私だけでしょうか。

これからも注意深く見守っていきたいと思います。

総評

みんなで大家さんの本当に元本保証の5〜7%利回りなら、借金してでも購入したい投資信託ですね。

ただ、みんなで大家さんファンド7号案件のように元本が戻ってこないリスクはこわいです、、、

みんなで大家さんに興味がある人は、似たビジネスモデルのソーシャルレンディングについても併せて検討されることをおススメします。

これらはあくまで私の見解ですので、投資は各自の責任の元おこなってください。


以上、本日はここまで。

長文となり恐縮です、お付き合いいただきありがとうございました。

Twitterアカウントをフォローしていただければ記事の投稿や更新をお知らせします。

最後にブログランキングをチェック
ブログランキング・にほんブログ村へ

スポンサーリンク

コメント

  1. 熊本の投資家 より:

    久しぶりに、みんなで大家さん関連資料を見つけたので投稿します。
    私の場合、時間はかかりましたが今年(2016年)初めに元金を全額、返していただきました。もちろん、分配金も予定どおりいただきました。
    投資の場合、ハイリターンを望めめばハイリスクは当然と思います。
    ちなみに私は同社の社員でも株主でも、サクラでもありません。一般人です。
    繰り返し明言いたしますが、分配金は予定どおりいただき、元金も全額、戻していただきました。これは確かな話です。

    • A氏 より:

      熊本の投資家さん

      コメントありがとうございます!

      元金、分配金ともに予定通り完済とは、良かったですね!

      ちなみに熊本の投資家さんは何号案件だったのですか?

      ネットを賑わせている7号案件以外は、普通に償還できているのでしょうか、気になるところです。

  2. 一投資家より より:

    私は、みんなで大家さんに、別々に二つ投資していますが、片方が満期になった時に、元本はきちんと返金がありました。投資した物件によって、直ぐに売れたか、売れるのに時間がかかったかによって、元本をすぐに返金出来る場合と返金するのに時間がかかる場合がある様に思います。ちなみに、元本の返金が遅れている場合でもその期間の分配金はきちんと支払い続けられている様です。ネットには不安を煽る心無い書き込みを書く人がよくいるので、私も満期になるまで不安でした。ネットで必要以上に不安を煽るとまだ解約する必要が無い人まで満期まで待たずに一気に解約を急ぐ為、かえって資金繰りを厳しくしてしまうのではないでしょうか? 銀行だって預金者が一気に預金を解約すると立ち行かなくなるのと同じだと思います。私個人的な意見ですので無責任なことは言えませんが、私の担当者は話し方にもとても誠意が感じられる方で、電話時に不在でも必ず折り返し丁寧に連絡して下さる律儀な人です。だから、私はまだ片方の投資の方はお預けしたままですが、彼を信じてこのまま続けようと思っております。元本の返金が長引いておられる方が不満の書き込みをなさるのはもっともかもしれませんが、なんの関係もない人がわざわざ心配させる様な書き込みをするのはとても迷惑なのでやめて欲しいです。私も熊本の投資家さんと同じ、ごくごく一般人です、けっしてサクラではありません!!

  3. A氏 より:

    一般投資家さん

    コメントありがとうございます。

    みんなで大家さんのリアルな投資家の声はなかなか見かけることがないので、貴重なご意見ありがとうございます。

    みんなで大家さんへの信頼や担当者のお人柄への熱い思いを理解できました。
    価値観の問題ですので、正解はないかと思います。

    もう1件のファンドも無事に返済されることを祈ってます!

  4. 鑑定人 より:

    ローリスクにはローリターン
    ハイリスクにはハイリターン

    これは世の常です。

    ハイリスク・ローリターンはカモネギです。
    またローリスク・ハイリターン(を謳う)のは詐欺です。

    リターンが高い事にはどこかに大きなリスクが存在しています。

    その事を肝に命じておいた方が宜しいかと存じます。

    ご参考にしていただければ幸いです。

    • A氏 より:

      鑑定人さん

      コメントありがとうございます。

      リスク・リターンの基本はその通りだと思いますが、
      おいしい話を聞くと、ついつい目がくらんでしまいます。。。
      改めて肝に命じます。

      今後とも当ブログをよろしくお願いします。

  5. 小心者 より:

    最近、「みんなで大家さん」の広告(サイト)を見て、“すごく怪しいなぁ~”って思ってたんですが、こちらの判りやすい説明で理解出来ました。
    A氏さんの言う通り「最終的は個人の判断で」とも思いましたが、私のような小心者には、とても手が出せない代物ということも理解出来ました。
    有難うございました!

    • A氏 より:

      小心者さん

      コメントくださり、ありがとうございます。
      そして私も小心者ですw

      みんなで大家さんは2015年からず~っとウォッチしてますけど、本当にいろんなことが起きている会社だと思います。

      なのにソーシャルレンディング各社のような陽の目を見ることなく、ほっそりクローズドな感じで営業されてる印象です。

      このクローズド感が私には気持ち悪く、投資には至ってない状況です。

      過去の返済遅延の噂もありますし、何せ1口100万円なんて高過ぎですよ。

      とまあネガティブな意見をたくさん書きましたが、投資は自己判断です♪

      今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。

コメントをどうぞ

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA