不動産投資セミナーの話、最終回です。セルフプロデュース型の不動産投資についてまとめたいと思います。
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詳細は過去の投稿を参照してください。
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それではまとめます。
不動産投資セミナーの概要
古川慎一郎さんという不動産投資家のノウハウや最新の投資手法を学ぶセミナーでした。
参加者は50名程度はいたと思います。満員御礼、大変な盛況ぶりでした。
古川さんは旭化成という立派な大企業に勤めながらも、20代中盤から不動産投資を始めました。20代後半には不動産所得が給与所得を上回り、サラリーマンをやめます。
以降、不動産投資一本で投資家として、最近はセミナーやアドバイザーとして活躍されています。
不動産投資がサラリーマンに合う理由
１、忘れたw相変わらず思い出せないww
2、サラリーマンの勤務先の信用で融資を引き出し、その融資から配当（賃貸収入）を得ることができる
3、 FXや株に比べればマーケットスピードが早くなく、元本を大きく失うリスクが低い
4、 インサイダー規制がなく、情報をいかに掴むかが勝負
5、 賃貸のライバルとなる地主の中には空き室に関心が弱い、つまり賃貸におけるライバルが強くない
6、賃貸収入の金額は急落しにくいため不況に強い
7、良い投資スキームを見つけることができれば、再現性が高い
以上のようなことを上げていました。
２、の融資については、大企業や年収の高い企業で勤めていると有利に働くことが多いです。将来、大々的に不動産投資をしたいと考えている学生さんは、戦略的に大企業に入社できるよう努力すると良いかもですね。
不動産投資の主なネックを回避する
不動産投資をする投資家にとって、利益を圧迫するネックとは何か？
それは、
・不動産会社が取っていくマージン → 不動産価格の20～30％
・銀行融資における金利 → 3％は下らないのが一般的
これを回避できれば、トータルキャッシュフローは圧倒的に改善されます。それこそ倍以上のキャッシュを生み出すほどにです。
新築利回り10%？なアパート投資
不動産投資におけるネックの2つを回避すれば、新築利回り10%なアパート投資も夢ではなくなります。
・不動産会社が取っていくマージン → 不動産価格の20～30％
不動産会社は別にぼったくってるわけではなく、土地の仕入れ、建物設計、銀行融資の調整などをの業務の対価として徴収してるわけです。
これを回避する方法は至ってシンプルで、セルフプロデュースするというのが答えです。
つまり、この投資の最大のポイントは土地の仕入れ、不動産の設計・建築の依頼、銀行からの借入れを投資家自身が行うわけです。
上記に加えて空き室リスクを抑える方法として、都内の土地を選ぶこと、外装・内装をデザイナーズ風にすることも条件とされてました。
・銀行融資における金利 → 3％は下らない
最近、銀行は属性の良い不動産投資家をさがしているそうです。
新築物件で属性が良い投資家であれば、融資期間30年、金利0.7～1.5%、自己資金0～10%で融資が通るケースがあるそうです。
0.7～1.5%って住宅ローンと一緒ですよね！？
銀行にとっての「属性の良さ」とは、年収700万円以上でそれなりの企業に勤め、且つ金融的な事故がないことを指します。
驚異的なキャッシュフロー
セミナーで紹介された新築アパート投資でキャッシュフローのシミュレーションをすると、
1億円の物件で初年度 約400万円のキャッシュフローを生み出します！
普通は良くて200万円程度だと思いますが、これが本当なら驚異的です。
キャッシュフローが良いが意味することは、
・余ったお金を繰り上げ返済に回したり、新たな物件に投資するお金を作ります
・不動産を売却する際も良い条件を引き出せます
実現できれば、素晴らしい投資になること間違いないでしょう。
最後に
今回のセミナー、とてもためになりました。
語られた内容は不動産投資のノウハウや、あるある、失敗談、心構えと多岐に渡り、参考になる話だったと思います。
そして何より、新築で利回り10%？なアパート投資は本当に魅力的な話だったと思います。
でも、現実は甘くないんですよね。
このアパート投資を実現するためには、相応の知識や経験が求められます。サラリーマン時代に地主さんへ土地活用を提案していた古川さんでさえ、半年は勉強したと言ってます。
初心者には厳しいんでしょうね、、、
一方で、このアパート投資を実現するためのとっかかりとして、古川さんや他のメンバーで組織されているインナーサークルに入ることも紹介されてました。ただしメンバーは厳選らしく、選考があるようですよ。
興味があれば、インナーサークルの門戸を叩いてみるのも良いのではないでしょうか。
以上、今回は初のアパート投資について、参加したセミナーをもとに書き綴りました。私は不動産、アパート投資に興味はありながらほぼ知識はありません。これを機に学び、ポートフォリオに組み入れることも検討しようかと、うっすら思いました。
まだ、うっすらですが。
長文となり恐縮です、ここまでお付き合いいただきありがとうございました。
それでは！
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