不動産投資セミナーの話、第三回目です。前回の投稿ではその具体的手法として、セルフプロデュース型の新築アパート投資について書きました。今回はこの方法がもたらす驚異的キャッシュフローについて書きます。
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キャッシュフローって何ぞや
キャッシュフローとは、一言であらわすならば、ある一定期間内における現金の流入額ということです。
アパート不動産投資を例に具体的に述べるならば、賃貸収入から管理費・修繕費などの諸費用、住宅ローンの返済、固定資産税などの現金が流出するお金を差し引いた額、すなわち最終的に手元に残る実質現金を指します。
売り上げがどれだけ高くても、その売上げを生み出す税金や設備投資が高ければ、キャッシュフローも低くなるという性質のものです。
今回のスキームによるアパート投資キャッシュフロー
今回のスキームのおさらいをします。
都内で、土地を自ら仕入れ、デザイナーズ風の新築アパートの設計・建築の依頼、銀行から金利1%前後の借入れも投資家自身が行う、そんな投資手法
です。
キャッシュフローシミュレーションをすると、以下のようになるそうです。
＜前提条件＞
物件価格：10,000万円
購入所費：800万円
自己資金：1,800万円
借入金額：9,000万円
ローン金利：1.2％
＜毎年の収支＞
①満室時収入：年間900万円
②空き室リスク：5%＝45万円
③運営費用：105万円（管理費、修繕費、固都税など）
④ローン返済：360万円
上記より、キャッシュフローは①－②－③－④で計算することができます。
ざっと390万円という計算になります。
え！？って思う人もいるでしょう、特に不動産投資に詳しい人ならば。
1億円の物件であれば、せいぜい200万円くらいのキャッシュフローにとどまりますが、今回ご紹介したスキームでは400万円です。めちゃくちゃ高いじゃないですか！！
キャッシュフローが良い、そして出口戦略も立てやすい
キャッシュフローが良いということは、少々の空き室リスクも十分吸収できるということです。
キャッシュフローが良いということは、手元に現金が残るため、次の投資を実行する余力ができるということです。
キャッシュフローが良いということは、売却時に高い値段で購入してもらえる可能性があるということです。
不動産投資で絶対にやってはいけないことTOP10！
最後に古川さんは不動産投資で絶対にやってはいけないことを説明してくださりました。
①ワンルーム投資
②Cキャッシュフローが出ない物件
③過去の成功スキームにしがみつかない
④物件に惚れるな、銀行が重要
⑤消費者マインドではダメ
⑥小さく始めること
⑦ローンを借金とみなす →ローンは資金調達である
⑧高金利の融資
⑨購入する基準を決めずに探してはいけない（欲しい＝買うべきでない）
⑩パートナーを決めずに、やたらに物件を探すこと
①のワンルーム投資は、不動産投資家の中でも意見が割れるようです。どっちがどうなんでしょうね？今後勉強していきたいです。
以上、本日はここまで。
圧倒的なキャッシュフロー、理解してもらえたでしょうか。
普通に購入するより倍になるのであれば、多少の勉強の時間なんて苦にならないでしょう。
次回はまとめの投稿にしたいと思います。
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