【不動産投資】新築アパート投資で利回り10%！

不動産投資セミナーに参加した話の第二回目です。前回の投稿ではスピーカーの古川さんの略歴や不動産投資の魅力について書きました。今日はこのセミナーの核心部分について書きます。

普通に新築アパートで不動産投資をやると6～7%の利回りになります。どうあがいても7%前後が限界です。どうやったら利回りを上げることができるか？

それは中間マージンを抜かれないことがポイントです。

新築アパートを建設、購入となると、そこに関わる不動産会社に物件価格の2割～3割は持っていかれます。

別にぼったくってるわけではないです。土地の仕入れ、建物の設計、投資家や銀行との調整などを行う人件費を考えれば、相応に報酬をもらわないと、不動産会社は割に合わないわけです。

つまり、この不動産投資の最大のポイントは

土地の仕入れ、不動産の設計・建築の依頼、銀行からの借入れを不動産投資家自身が行う

です。

それに加え、空き室リスクを抑えるために、都内の土地であること、デザイナーズ風にすることも条件としてあげてました。

どう思いますか？

私は率直に、ハードルめちゃ高いやん！！って思いました。

その点は、古川さん自身も勉強に多くの時間をかけたと言ってました。

古川さんはサラリーマン時代に地主さんの土地活用として不動産投資を提案する仕事をしていたため、もともと周辺知識は持っていました。その古川さんでさえ、半年は勉強したと言ってますので、初心者や不動産投資をかじった程度の人の苦労は容易に想像できますね。

でもその苦労に対する対価は絶大で、1億円の投資物件であれば2,000万円～3,000万円の違いを産んでくるわけです！

このセミナーの目玉は上記の「不動産投資家が新築アパートを1から建てる」ことと、もう一つが、不動産投資なのに低金利で銀行から借りるスキームについてです。

最近、銀行は属性の良い不動産投資家をさがしているようです。

新築物件で属性が良ければ、
融資期間30年、金利0.7～1.5%、自己資金0～10%
で借り入れが実行されるケースがあるそうです。

金利0.7～1.5%って住宅ローンと一緒やん！

これが本当の話なら、投資家にとってもの凄いことですね。

銀行の「属性の良さ」が意味することですが、今回のセミナーのお題通り、年収700万円以上です。もちろん過去に金融的な事故（クレジットカードの引き落とし、ローンの返済）がないといった一般的なことも含まれるのでしょう。

これまでの内容をまとめると、

都内で、土地の仕入れ、デザイナーズ風の新築アパートの設計・建築の依頼、銀行から金利1%前後の借入れを投資家自身が行う、そんな不動産投資手法

です。

これを実現するためには事前に知識の習得と、取引時に手間暇をかける必要があるわけですが、実現できれば本当に魅力的な投資となるわけです。

【7つの魅力】

1、新築デザイナーズであるため、賃貸における競争力が高い

2、新築なので、しばらくは管理、修繕が楽

3、低金利、長期間で融資を受けられる

4、キャッシュフローが高い

5、出口戦略が立てやすい（売却しやすい）

6、建物瑕疵に対するリスクを低減できる（10年は建設業者が責任を負う）

7、中古より新築の投資の方が周囲の理解が得られる（特に配偶者はw）

いかがですか？

私は、なるほど苦労するだけあって、魅力たっぷりの不動産投資であると感心させられます。

そして投資家であれば、「4、キャッシュフローが高い」がどれくらい高いか？感心がいくことでしょう。

以上、本日はここまで。
次回は「4、キャッシュフローが高い」の中身を見てみたいと思います。

それでは！