今年は不動産投資を始めるぞ！を最大の目標に掲げ、いろんな新築アパートの業者から提案をもらってます。
このブログでもインベスターズクラウド、松掘不動産、シノケンからの提案について記事を書いてきました。
今回は松掘不動産からの提案の続編について書きたいと思います。
| 【アルメゾン関連の記事はこちら】 |
松掘不動産の新築アパート：アルメゾンのおさらい
まずは簡単に松掘不動産についておさらいしたいと思います。
一言であらわすと、「東松山市で頑張ってきた地域の不動産屋が新築アパートの提案を始め、10年間定額家賃保証を売りとして事業を拡大している」といった感じです。
- 松掘不動産は東松山市で40年以上の実績がある不動産屋さん
- この地域における物件管理シェアはトップを誇り、管理で収益を上げるビジネスモデル
- 松掘不動産の新築アパートはアルメゾンというブランド名
- アルメゾンが狙う東松山市は土地価格が安くて賃貸需要が高いと言われている
- 10年間定額家賃保証(サブリース)が最大の売り
東松山市で物件見学
松掘不動産の営業さんのアテンドのもと、物件見学に行ってきました。
見せてもらったのが築2年程度の築浅物件、新築で建てたらこんな感じというのを見させてもらいました。
写真の通り、最近のアパートは遠目で見るとマンションと変わらないほどのデザインや質感があっていいですね。（さすがに近くまでいけば木造と分かりますが）
この築浅物件は部屋の中まで見させてもらった後、最後の写真にあるように築10年程度のアパートの外観も見させてもらいました。
築10年ならまだまだ綺麗で物件状態は良かったですし、直近での外装修繕も予定されてないということでした。
【外観】
【外観-入口付近】
【内装-部屋】
【内装-トイレ】
【内装-キッチン】
【外観-地区10年程度の物件】
アルメゾンの新築アパートの提案
立地
立地は東松山駅から1.5kmくらいでしょうか、徒歩だと遠いという感じの場所でした。
松掘不動産の営業マン曰く、東松山に住む人はこの近辺で仕事に就いている人が多く、最寄り駅からの所要時間は重要でなく、他の条件を重視する人が多い傾向にあると仰ってました。
他の条件とは、部屋の広さ・綺麗さ、室内設備、駐車場などと言われてました。
なお東松山市の空室率は12%台で、東京23区の不人気な区と同等程度です。
利回り
表面利回りで7%台、10年定額家賃保証(サブリース)後の利回りで6%台中盤といったところでした。
郊外で表面利回り7%台ということで、まあまあの利回りではないでしょうか。
キャッシュフロー計算
サブリースを付ける前提でキャッシュフロー計算をしてみました。
空室率0%、管理費や諸々の費用も0円、固定資産座税を引いて、キャッシュフローは150万円程度残るようなプランでした。(所得税の控除前)
さすが郊外物件は収益が出ます。
空室率30%でストレステスト
サブリース前提であれば空室率は常に0%なのでストレステストは必要ないのですが、万一、松掘不動産が倒産してサブリースが無効になった場合に備えて、空室率30%のストレステストを行いました。
なんと！
空室率30%でもギリギリでキャッシュフローが黒字であることが分かりました。
最終判断
まだ決断できないんですけど、これまで3社で新築アパートの話を聞いてきたなかで、松掘不動産のアルメゾンが良さそうだな～なんて気持ちが傾いてます。
やはり10年低額保証という独自のサブリースの存在が大きく、10年間の収益が確定してしまうので、出口戦略も容易に立てられます。
アルメゾンのことをもっとたくさん調べて、不安が払しょくされたら購入申し込みをしてしまうかもしれません。
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以上、本日はここまで。
それでは！
コメント
RSSに登録し、いつも勉強させていただいております！
最近太陽光発電投資について興味があるのですが、
A氏さん(でよろしいのでしょうか？)は、野立てする太陽光発電投資についてどう思われますか？
お知恵をお借りできますと幸いです。
熊男さん
太陽光発電に関しては以前2件ほど投稿したことがありましたが、どちらも野立てするタイプの記事ではありません。
①太陽光発電投資】エコの輪ファンド
http://www.mani-mani-money.net/?p=197
②太陽光発電ファンド｜倒産増加の太陽光発電と投資ファンドへの影響
http://www.mani-mani-money.net/?p=2290
固定買い取り価格が下がりつつあるし、関連企業の倒産が増えているって話もあるし、第一印象ではネガティブに思ってます。
しかし、野立てする太陽光発電をちゃんと調べたことないですし、成功した人の話も見受けられるので、何とも言えないですね。
ということで、現時点でちゃんとお答えできずすみません！
興味が出てきたので、後日、調べて記事を書いてみようかなと思いました。
シノケン、インベスターズとＤＭＩの物件を検討しながら、松堀不動産の高収益物件にたどり着いたものです。不動産投資の考え方はなんとなく似ているような気がしますので、コメントさせていただきました。結局松堀不動産の物件を購入したのでしょうか。ちなみに、私は現在融資打診と物件検討の段階です。
ホホさん
コメントありがとうございます。
わたしも松掘不動産のキャッシュフローがリッチな点とサブリースで10年確定できる点を評価しています。
まだ購入には至ってないので詳しく申し上げられないのすが、購入に向け前向きに手続きを進めている段階です。
進捗あればこのブログでも紹介したいと思います。
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。
私もAさんと似た感じでアパート経営を始めようと思っています。
シノケン、アイケンジャパン、インベスターズクラウドをまわって、
結果的にインベスターズクラウドの都内ターミナル駅でかつ利回り7.4%の新築アパートを購入してみました。
しかし、いまいちインベスターズクラウドの方は不動産投資としては素人っぽく、
2棟目は中古も含め他社で考えていたところ、
こちらのブログの松堀不動産にたどり着きました。
中古アパートも安くて良いのですが、
この時期に買っても高値になりそうで出口が難しいので好立地の新築が良いかなと思っています。
今度松堀不動産にも行ってきます。
進捗、教えてください。
けんけんさん
コメントありがとうございます。
インベスターズクラウドの物件すごいですね！
都内ターミナル駅で利回り7.4%の新築なんて見たことありません。
都内でその条件なら、私もきっと買ってるでしょうね。
さてアルメゾンについての進捗です。
松掘不動産との契約はしました！
が、銀行決済待ちの状況で、まだキャンセルの可能性も十分に残っているので、このブログでの紹介はしていませんでした。
銀行の金利は非常に良い条件を提示されていると松掘の担当からは聞いているので、楽しみにしています。
銀行決済が終わって、土地の譲渡が済んだあたりで、このブログでも紹介したいと思ってます。
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。
お返事ありがとうございます！
松堀不動産でそこまでお話が進んでいたのですね。今後の記事が楽しみです。
インベスターズは、表面利回りは良かったのですが
やはり新築でローンの返済比率も多いので
年間の手残りはそこそこなんですよね。
ローンに対する投資効率としてどうなのか…と考えてしまいます。でも躊躇するより先に進めて良かったかなと思ってます。
松堀不動産のビジネスモデルだと土地の値段が安いので、もっとローンの額は少なさそうですよね。
ちなみに銀行はどちらになりましたか？
インベスターズではオリックスか千葉銀行を勧められました。
けんけんさん
コメントありがとうございます。
ローンに対するキャッシュフローの比率は私も気にしてます。
1億に対して200くらいは手元に残したいな～と。インベスターズクラウドではそれが難しいと感じました。
でも都内のターミナルなら値下がり幅が小さいので、キャピタルゲインが狙いやすいでしょうね。
銀行は千葉銀行を含むいくつかの地方銀行を進められてます。
オリックスは、とある理由で進められませんでした。詳細はご自身で聞いてみてください。
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。
都内の物件となると値下がり幅もそんなにないので、出口は心配なさそうなので、そのようです。
とはいえ安心せず運営をしていきたいと思います。
オリックスは金利が千葉銀や横浜銀行、東京都民銀行に比べると高いというデメリットと個人に対する融資の限度額が決まっていたりしますよね。
使う順番も大事かなと思います。
今後もブログを楽しみにしています。
こんばんは。
いつも投資の参考にさせていただいておりました。コメント拝見して不動産を購入されたとの事で自分も初コメントいたします。
自分は昨年の夏にシノケンさんで購入いたしました。引き渡しも終わり、先月初家賃が入金。初任給をもらったように少しワクワクしました。
実は一気に規模拡大を狙っておりまして、二棟目も契約済みです。引き渡しは10月。当面はキャッシュの積み上げに注力します。
今後もブログ参考にさせていただきます。
不動産関係で情報共有できることがありましたら、協力していければと思います。
ぜんまいさん
コメントありがとうございます。
私の1頭目は、まだ銀行決済が済んでないので半端な感じですが、決まりかけています。
一気に拡大なんて、羨ましいです。
私も不動産でのキャッシュフローを拡大したいと考えてますので、不動産投資の先輩として、ぜひ忌憚なきご意見いただけると嬉しいです！
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。
ご連絡ありがとうございます。
記念すべき一棟目、成功されることを祈っています！！
今年は開業届、青色申告申請など済ませて、税理士さんとも契約しました。人生初なことばかりで少し楽しいです。
また自分はあえて一棟目と二棟目で業者を変えてみたのですが、決済方法や物件の管理運営、送金方法にかなり違いがありますね。
松堀不動産がどういう管理運営なのか興味あります。
詳報お待ちしております。
先日、松堀不動産の話を聞いて来ました。
いくつか気になったことがあるので、ご意見を伺いたいです。
1、東松山という立地は土地も安いので購入しやすく、かつ企業がたくさん進出しているので今後の賃貸需要も落ちない。東松山で生活が完結するので駅から遠くても賃貸できる。
10年間家賃保証なので10年後の出口も見えやすい。
（私の所感）→土地が安いということは銀行から見ても安い評価ということ。
出口が見えやすいというが、
立地は埼玉の奥でかつ駅からも遠いとなると
10年後に売ろうとした時に買い手はいるのだろうか？
また、アパートの耐用年数は22年。
10年後に中古を買う人がいたとして耐用年数12年の埼玉の駅遠い物件に融資がつくのだろうか？
さすがに12年ローンで返すのはキツいはず。
またその頃になって東松山で築古のアパートに融資してくれる金融機関はどれだけあるか？
（恐らく立地的にオリックス、千葉銀行、横浜銀行は不可能）
2、松堀不動産はこの地域で3割のシェアを持っているのでどこに建てればいいか、運営のノウハウが豊富。
（私の所感）→松堀不動産のビジネスモデルで今後も東松山にどんどん物件を増やしていったらアパート過多になるのではないか。
しかし松堀不動産はそうやって回していかないと利益を出せないので無理をしてでも建て続けるのではないか？
3、ちょっと言っていることがチグハグだった。
「この立地となると車を使うことが多いでしょうから駐車場をたくさん確保しないといけないので、その分部屋数が減るのでは？」
→「東松山はその街で生活が完結します。なので駐車場が必要かというアンケートに対して10人中10人が不要と言っていました。駅を使う人はほぼいません。なので駅からの徒歩距離は関係ないのです」
と言うのに紹介してきた提案物件には駐車場がちゃっかりついてきている。
どうなのでしょうか…？
10年間家賃保証は魅力ですし、
立地的に安いというのもキャッシュフローが出やすくて良いかもしれません。
しかし一方でニッチすぎるリスクもあるのではと思っております。
けんけんさん
コメントありがとうございます。
私の個人的感想お伝えしますと。
１、出口戦略は重要ですよね。確かに立地的に買い手がつくのか？不安になりますが、どんな場所であれ、魅力がある物件であれば買い手は見つかるであろうと考えてます。
キャップレートを用いて築10年で●●%の利回りで売却しても黒字になるシミュレーションができたので、決断に至りました。
この条件であれば不動産投資サイトで圧倒的に1番魅力的な物件となるため、買い手がつくのでは？と考えました。
２、私が聞いた話では、最近は東松山の販売割合は減ってきており、周辺地域（鴻巣や川越などなど）に拡大しているという話でした。
さすがに東松山だけでの拡大は無理があると私も思いますし、もし2棟以上購入するなら、地域の分散は先方にお願いすると思います。
３、私が同様の質問をした時は、「自転車・バイクの人が多いけど、車は東京より多少の需要がある」といった話でした。だから各物件で数台の駐車場はつけるようですね。（世帯数の半分以下だった印象です）
賃借人にはいろんな人がいるだろうから、まあいいんじゃない、、、と個人的には思いました。
以上から、私も1番目の質問に対して非常に悩みました。
けんけんさんが良い物件に巡り合えるのを祈ってます。
今後とも当ブログをよろしくお願いいたします。
なるほど…利回り12%で売っても黒字で売れるなら良いですね。
最近は築10年でもその利回りは中々出ませんし。
ご意見うかがえて良かったです！
ご丁寧にありがとうございました！
成功を祈っております。