今年の最大の目標である不動産投資に関して投稿します。
先日の投稿では、インベスターズクラウド社のTATERUアプリによる新築アパートの提案について書きました。
営業担当からインベスターズクラウド社やTATERUアプリの説明に留まらず、実際に1案件紹介してもらったことをご紹介しました。
それから1～2週間ほど経過したある日に、インベスターズクラウド社の営業担当から電話がありました。
要件は2つ。
- 良い物件が提案できそうなので紹介したい
- ショールームでTATERUの新築アパートのすばらしさを見て欲しい
良い物件を提案してもらえるなら喜んで！！
ってことで、数日後にお会いすることになりました。
公式HP：インベスターズクラウドのアパート経営
TATERUのショールームに行ってみた
都内練馬区、江古田駅の近くに賃貸アパート兼1室ショールームとして使われている物件を紹介されました。
この物件はアパレルブランドのJournal Standardとのコラボ物件のようで、ショールームの室内はお洒落な家具が配置されていました。
1R＋ロフトで、一人暮らしには広さも十分、とても良い物件だと思います。
外観や内装もマンション並みで、ついついアパートにいること忘れてしまいます。
家賃は7万円台後半～8万円くらい取れているそうなので、家賃も周辺マンション並みに取れていることが伺えます。
【外観写真】
（画像引用：Googleストリートビュー）
【室内写真】
（画像引用：js FurnitureのHP http://js-furniture.jp/works/20130426_2/）
【ロフト写真】
（画像引用：js FurnitureのHP http://js-furniture.jp/works/20130426_2/）
TATERUの新築アパートの提案内容
ショールームで満足した後に、本題の新築アパートの提案が始まりました。
私は上の室内画像のソファーに腰かけ、ゆったりした気分で話を聞くことができました。
立地
東京23区内、東側エリアの土地と建築予定のアパートの提案でした。
最寄駅は都営線で徒歩約10分ほど、東京駅には乗り換え込みで約25分でアクセスできる場所でした。
立地は素晴らしい！と思ったのですが、荒川が近かったため、災害の懸念が頭をよぎりました。
利回り
表面利回りで約6%。
23区内の新築アパートをいろんなWebサイトで見ていますが、この立地条件で6%の利回りであれば、まあまあ良い方と言えるかもしれません。
キャッシュフロー計算
空室率5%、管理費や固定資産座税など諸々の費用を引いて、キャッシュフローは110万円～120万円程度残るようなプランでした。(所得税の控除前)
私の属性であれば、金融機関の金利が低く抑えられるそうで、都内の新築アパートとしてはキャッシュフローがかなり出ている方だと、インベスターズクラウド社の営業さんから言われました。（自慢してすみません・・・）
空室率30%でストレステスト
インベスターズクラウド社で施工したアパートの入居率は98%を超えるそうです。(2016年3月時点)
しかし、本当にそんな高い入居率をキープできるのでしょうか？
やはり不安は残るので、自分自身でストレステストを試した方が良いかと思います。
それでは、空室率何%でシミュレーションすれば良いのか？
参考になる記事を東洋経済から見つけました。
相続税対策は大丈夫？アパート空室率が急増(2016年7月 東洋経済)
この記事によると、
東京23区も34％前後へ上昇。3室に1室が空室というありさま。空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある
何と！
23区内でもアパートの空室率は30%を超えているそうです。
であれば、ひとまず空室率30%（入居率70%）でシミュレーションしておいた方がいいでしょう。
で、計算したところ、キャッシュフローは余裕の赤字でした。
毎月の（家賃収入）－（諸経費）が赤字で、固定資産税が入ってきたらさらに赤字が拡大します。
新築から数年は入居率70%なんてありえないのでしょうが。
年数が経過した時に空室率が23区の平均に近づいていくのでは？という不安が残りました。
インベスターズクラウド社が施工したアパートの入居率は98%であるという宣伝文句ではあるんですが、企業側が算出する数字って、どうしても信用できない性格で。
最終判断
今回、インベスターズクラウド社から提案もらった23区内の新築アパートを検討した結果、買わない！と決断しました。
決断理由は、やはりストレステストの結果がショックだったことが上げられます。
入居率が70%程度でトントンかちょっと赤字だったら良かったのですが、完全な赤字だったので、購入する決断ができませんでした。
でも私が考える新築アパート×入居率70%×キャッシュフローがマイナスにならないって、非現実的かしら・・・。
まだ検討し始めたばかりなので、いろんな物件を見ながら考えたいと思います！
私は購入しなかったものの、物件自体は魅力的だし、営業マンもゴリ押しではなくこちらの意見も聞きながら提案してくれるので、非常に好感を持ちました。
もし一棟もの不動産投資に興味がある人は、一度は話を聞いてみることをおすすめします。
公式HP：インベスターズクラウドのアパート経営
本日はここまで。
それでは！
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