不動産投資|将来10年後、20年後の不動産価格はどうなる?

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今年、私はファイナンシャルアカデミー社のセミナー「不動産投資の学校」を受講し、それからというもの投資用マンションを探しまくっています。

そんな不動産投資に燃えている一方で、いろんな雑誌で取り上げられている不動産の暗い将来に関する記事を読むたびに不安も覚えます。

そこで書かれている内容はというと、少子化や人口減少が進むことでマンション・アパート・一軒家等の不動産需要は確実に減少するとともに、不動産価格も下落するいうものです。

こういった話を聞くと、不動産投資をやりたい私は気が気でないわけで、いったいどれくらい価格が下落する可能性があるのか、調べてみました。

日本の人口減少

日本の人口現象というのは明らかな事実ですが、どのような推移をたどるのでしょうか?

内閣府が参考になる資料「年齢区分別将来人口推計」を公表していました。

人口の推移

(出典:内閣府)

上表によると2040~2050年の間に人口は1億人を切ると予測されています。

つまり30年のうちに約20%も人口が減ることになり、住宅需要も減少することが容易に想像できます。

特に注目したいのが、2020年を超えてから急激に人口の下落幅が大きくなっています。

2020年までは東京オリンピック景気で首都圏中心に不動産価格が上昇していることを考えると、偶然にしてもよくできたタイミングだなと思います。

空室率の推移

空室率の方はどうでしょうか?

主要都市の空室率

下図グラフは主要都市における借家の空室率推移です。非木造とありマンションや鉄筋アパートが対象であるため、まさに私が投資対象としている不動産になります。

空室率の推移

(出典:野村総合研究所「日本の不動産投資市場2015l」)

上図の通り、仙台と大阪を除いては右肩上がりで空室率が上がっていることが分かります。空室率の上昇は東京23区も例外ではありません。

次に最も魅力的な不動産マーケットと言われる首都圏の空室率も見てみます。

首都圏の空室率

日本で空室率が最も低い首都圏の状況です。

空室率2

(出典:野村総合研究所「日本の不動産投資市場2015l」)

上図の通り、東京や神奈川の各地であっても右肩上がりに空室率が上昇しています。

他の都市部に比べれば首都圏の空室率はまだ低い方ですが、着実に空室が増えていることが分かります。

将来の不動産価格の予想

最後に本題、不動産価格の将来予想です。

いろんな人たちがいろんな分析をして不動産価格の将来予想をしていました。その中から、雑誌ダイヤモンドが特集した「2033年 住宅価格シミュレーション」をご紹介したいと思います。

これはダイヤモンドが独自手法で2033年の住宅価格を算出したものです。

算出の根拠

使用データ

国土交通省が公表した2016年1月1日の地価公示データを元に算出されています。

シミュレーションの条件

予測地点は、地価公示データの調査地点住所のうち、各最寄駅から最短距離に位置する住宅街が対象となっています。物件は土地面積は103平方メートル、建物面積は121平方メートル、築年を10年と設定されています。

土地価格の推計方法

自己回帰モデルを用いて2033年の価格が推計されています。ただしバブル期にあたる1983年から1990年のデータは除外されています。

以上のような条件下で算出された各都市ワースト5をご紹介します。

東京都23区ワースト5

NO  地名  2016年→2033年下落率
ワースト1 板橋 ▲61%
2 浅草 ▲56%
2 渋谷 ▲48%
4 方南町 ▲48%
5 高円寺 ▲45%

名古屋ワースト5

NO  地名  2016年→2033年下落率
ワースト1 浅間町 ▲55%
2 千種 ▲52%
3 久屋大通 ▲49%
4 車道 ▲47%
5 名古屋 ▲44%

大阪ワースト5

NO  地名  2016年→2033年下落率
ワースト1 天満 ▲65%
2 布施 ▲64%
3 弁天町 ▲57%
4 南巽 ▲53%
5 中津 ▲51%

福岡ワースト5

NO  地名  2016年→2033年下落率
ワースト1 中洲川端 ▲47%
2 西鉄平尾 ▲44%
3 赤坂 ▲39%
4 藤崎 ▲38%
5 竹下 ▲33%

いかがでしたでしょうか?

下落率だけで見れば福岡県が最も下落しないとされており、大阪が最も下落する結果となりました。と言っても、東京23区だってかなりの下落率だと思います。

東京23区の下落率ワーストで特にショッキングなのは、現在人気エリアでもある浅草が下落率第2位、若者の街である渋谷が第3位につけていることです。

今回ご紹介した下落幅が大きい場所がある一方で、下落幅が小さい、もしくは上昇する場所もありました(上昇地は希少ですが)。

物件を購入する際は、エリアの将来価格を判断基準に加えておく必要がありますね。

不動産価格の下落に影響を受けにくい不動産投資

最後に不動産価格の下落の影響を受けにくい不動産投資として、貸付型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)を通じて不動産投資を行う方法をご紹介します。

不動産を専門にしたソーシャルレンディングと言えば、先日、マザーズ取引所に上場を果たしたロードスターキャピタル社が運営するOwnersBookがあります。

OwnersBookは、ソーシャルレンディングを利用して他の個人投資家と一緒になって投資を行うことで、少額で不動産投資の体験を提供してくれます。


(画像引用:OwnersBookのHP https://www.ownersbook.jp/feature/index/)

不動産投資の大きなハードルとして、それなりの頭金の準備が必要なことと、今回の投稿でご紹介した不動産価格の下落リスクがあげられます。

オーナーズブックでは最低投資金額は1万円というハードルの低さで始められ、不動産価格の下落リスクも最小限にとどめることができます。(反対に不動産価格の上昇によるリターンもほとんど得られませんが・・・)

不動産投資のリスクを取らずに、利回り5%前後のインカムゲインだけ取りたいと思う人は研究してみてください。


公式HP:OwnersBookについて


以上、本日はここまで。

これらは今から20年もしない近い将来の話です。

エリアの将来価格も意識して物件選びを行うとともに、数年スパンで購入→売却→購入のサイクルを回すのも、価格下落の影響を最小限にする有効な手かもしれませんね。

それでは!

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