不動産投資｜将来10年後、20年後の不動産価格はどうなる？

今年、私は投資用マンションを探しまくっています。

そんな不動産投資に燃えている一方で、いろんな雑誌で取り上げられている不動産の暗い将来に関する記事を読むたびに不安も覚えます。

そこで書かれている内容はというと、少子化や人口減少が進むことでマンション・アパート・一軒家等の不動産需要は確実に減少するとともに、不動産価格も下落するいうものです。

こういった話を聞くと、不動産投資をやりたい私は気が気でないわけで、いったいどれくらい価格が下落する可能性があるのか、調べてみました。

日本の人口減少

日本の人口現象というのは明らかな事実ですが、どのような推移をたどるのでしょうか？

内閣府が参考になる資料「年齢区分別将来人口推計」を公表していました。

（出典：内閣府）

上表によると2040～2050年の間に人口は1億人を切ると予測されています。

つまり30年のうちに約20%も人口が減ることになり、住宅需要も減少することが容易に想像できます。

特に注目したいのが、2020年を超えてから急激に人口の下落幅が大きくなっています。

2020年までは東京オリンピック景気で首都圏中心に不動産価格が上昇していることを考えると、偶然にしてもよくできたタイミングだなと思います。

空室率の方はどうでしょうか？

下図グラフは主要都市における借家の空室率推移です。非木造とありマンションや鉄筋アパートが対象であるため、まさに私が投資対象としている不動産になります。

（出典：野村総合研究所「日本の不動産投資市場2015l」）

上図の通り、仙台と大阪を除いては右肩上がりで空室率が上がっていることが分かります。空室率の上昇は東京23区も例外ではありません。

次に最も魅力的な不動産マーケットと言われる首都圏の空室率も見てみます。

日本で空室率が最も低い首都圏の状況です。

（出典：野村総合研究所「日本の不動産投資市場2015l」）

上図の通り、東京や神奈川の各地であっても右肩上がりに空室率が上昇しています。

他の都市部に比べれば首都圏の空室率はまだ低い方ですが、着実に空室が増えていることが分かります。

最後に本題、不動産価格の将来予想です。

いろんな人たちがいろんな分析をして不動産価格の将来予想をしていました。その中から、雑誌ダイヤモンドが特集した「2033年住宅価格シミュレーション」をご紹介したいと思います。

これはダイヤモンドが独自手法で2033年の住宅価格を算出したものです。

国土交通省が公表した2016年1月1日の地価公示データを元に算出されています。

予測地点は、地価公示データの調査地点住所のうち、各最寄駅から最短距離に位置する住宅街が対象となっています。物件は土地面積は103平方メートル、建物面積は121平方メートル、築年を10年と設定されています。

自己回帰モデルを用いて2033年の価格が推計されています。ただしバブル期にあたる1983年から1990年のデータは除外されています。

以上のような条件下で算出された各都市ワースト5をご紹介します。