マンション投資|債務整理物件に出会った話

不動産投資

ファイナンシャルアカデミー社の「不動産投資の学校」に今年の春先通い、その後、不動産購入に向けた物件調査を毎日しています。最低でも年内にマンション2つ買いたいと思ってます。

不動産投資の学校

そんな不動産物件調査をしている中で、偶然にも債務整理物件に出会いました。債務整理=破産者の物件ですので、さすがに普通の物件とは違い、驚きや発見の連続でした。

スポンサーリンク

不動産物件選びの基準をおさらい

私はファイナンシャルアカデミー社の「不動産投資の学校」に通った後、自分なりの不動産投資の基準を設けたうえで物件探しをしています。

その基準とは以下のようなものです。基準について詳しく解説はしませんが、「不動産投資の学校」の無料セミナーに参加すると自分の基準探しのヒントになると思います。

中古マンション
ファミリー向けで広さ50㎡以上
表面利回り10%以上、実質利回り8%以上
築22年以内
山手線のターミナル駅まで30分以内でアクセス可能な場所
駅から徒歩15分以内
自分が見学に行ける距離

上記の条件で、且つエリアをある程度絞って探しています。

ザ・債務整理物件!

そんな感じで不動産物件を探し求めていたところ、すごい!物件の情報が目に止まりました。

価格:1,300万円

場所:北区
築年数:24年
広さ:50㎡強
最寄り駅:北区の某地下鉄駅 徒歩10分

さすがに目を疑いました。

23区内の築年数がそこそこのファミリータイプ不動産物件、1,300万円台で売り出されるなんて、これまで見たことありませんでした。

この物件は現在家主が居住中ということで賃料が分からなかったので家賃相場を調べたところ、約10%の利回りが出ることが分かりました。

都内23区、そこそこの築年数で利回り10%!!

すぐに不動産屋に電話とメールの両面で連絡を入れました。

そこで不動産屋から言われた注意事項として、物件を案内することはできるが「任意売却物件」、すなわち債務整理に関わる物件であるという事実でした。

債務整理物件と普通の物件の違い

まず言葉の意味について整理しておきます。

任意売却とは債務整理の一つの方法です。不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者(家主)と債権者(銀行)の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることを指します。

任意売却が成立しないままの状態だと不動産は差し押さえをくらって、売却価格が不透明な競売(落札方式)へかけられてしまいます。債務者(家主)にとっては、不動産の債務整理は任意売却の方が望ましいのです。

そして今回の物件は「任意売却」という理由で、市場価格よりかなり安い値段で物件が売り出されていたわけです。

債務整理物件と普通の物件の違いですが、債務整理物件の方が様々な制約のある上級者向けの投資であることが分かりました。

●債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある
●売主は瑕疵担保責任が免責になる
●債権者がいるため売買価格の値引き交渉をし辛い
●債務者の残置物がある場合がある

今回の物件は室内が荒れ放題になっていて、壁からは緑カビが生えるほどに悪い状態でした。設備関連にもきっと支障が出てくるところもあるでしょうから、任意売却物件の「瑕疵担保責任が免責」というのは非常に大きなリスクになる恐れがあります。

その後の顛末

不動産屋から任意売却であることの説明と室内の写真を受け取った後、3日ほど考えました。

一番の悩みの種は、室内の状態が悪いのでリフォームに150万~200万円くらいかかりそうなこと、そして設備の瑕疵担保がないことでした。

そして3日後、不動産屋に電話したところ、既に2件も購入申込みが入っており、そのうち1一は現金購入の希望者で売却可能性が高い状況であったため、諦めてしまいました。

私はわずか3日間のつもりでしたが、やはり人気のある物件は取り合いになってしまうのですね。良い勉強になりました。


以上、本日はここまで。

債務整理物件はわけありなだけあって、市場価格よりかなりお得な価格設定がされています。しかしわけありなだけあって、瑕疵担保責任の免除など購入側にとって不利な制約が多数あることも分かりました。

私のような不動産投資の初心者には、ちと早いでしょうね。気を取り直して普通の物件をさがします。

それでは!

コメント

  1. 神谷浩司 より:

    こんばんは。
    いつも楽しく拝見、勉強させていただいております。
    債務整理物件の記事拝見しました。
    今回の物件は私は買わなくて正解だったと思います。
    私は長年リフォーム屋さんに勤めておりますがだいたい築10年を過ぎたあたりから
    思わぬ所から水が漏れたりしますので写真だけの判断はとても危険だったと思います。
    写真でカビがそんなに酷い場合はリフォーム後も場合によってはカビ臭が残り入居者が長年住んでくれない可能性があったかもしれません。
    今回の判断は正解だと思います。

    これからも資産を減らさぬよう良い記事を書いていただけると嬉しいです。
    お忙しいと思いますので返信不要です。
    今後共宜しくお願い致します。

    • A氏 より:

      神谷浩司さん

      コメントありがとうございます。
      内装の専門家の方にそう言っていただき、自分の判断が正しかったことが分かり嬉しいです。

      債務整理だと瑕疵担保も付かないので、何があっても購入者責任。
      不動産投資初心者の私には時期尚早だなと直感的に思いました。

      今後も、少しでも楽しんでもらえるよう精いっぱい記事を書かせていただきます。

タイトルとURLをコピーしました