【不動産投資の必勝法 #3】対象物件の分析(計算編)

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前回の投稿では投資候補不動産の分析の前に把握が必要な情報として、不動産投資に伴う様々な費用について書きました。

今回は投資候補不動産を数値的に分析する方法をご説明したいと思います。

不動産の数値分析の主な指標

今回は以下6つの指標についてご紹介したいと思います。

表面利回り
実質利回り
空室リスク試算後の実質利回り
キャッシュフロー
ROI
CCR

見慣れたものもあれば、後半の方はアルファベットだけの分かりづらいものもあるので、一つずつご説明していきます。

説明を分かりやすくするために、サンプルの対象物件を以下のように定めておきます。

<サンプル物件>
築年数:20年のマンション
物件価格:770万円
家賃収入:93.6万円/年
管理費・修繕費:16万円/年
固定資産税:7.7万円
空室リスク:15%
頭金:154万円(物件価格の2割)
ローン返済:25.9万円(利率:1.6%、返済期間:30年)
購入時諸経費:38.5万円

表面利回り

表面利回りは前回の投稿でも簡単に触れましたが、計算式で表すと、(年間家賃収入)÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
93.6万円÷770万×100=12.16%

表面利回り10%を大きく超えているので、期待が持てますね。

実質利回り

次に実質利回りです。これは、年間家賃収入から月々かかる管理費・修繕費と年に1度かかる固定資産税・都市計画税を差し引いた実質の収入の利回りとなります。

計算式で表すと、{(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)}÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
(93.6万円-16万円-7.7万円)÷770万×100=9.08%

実質利回りは表面利回りから大きく減って9.08%となりました。この数値をよくする要素は、特に管理費・修繕費がどれだけ安く抑えられるかにかかっています。固定資産税などの税金はどうあがいても減らすことはできないですしね。

空室リスク試算後の実質利回り

空室リスクは、賃貸の借り手が不在の期間中に家賃を得ることができないリスクです。

空室リスク試算後の実質利回りを計算式で表すと、{(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)-(年間家賃収入×空き室リスク)}÷(物件価格)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
(93.6万円-16万円-7.7万円-(93.6万円×15%))÷770万×100=7.26%

サンプルでは空室リスクを15%で試算してますが、東京の都市部にしては高すぎるかもしれません。地方都市でこれくらいでしょうか。対象不動産のエリアに応じて調整してください。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、不動産投資から得られる純粋な収入額を指します。上記の空室リスク試算後の実質利回りから、さらに銀行ローンに対する返済額を差し引けば、概ね不動産投資のキャッシュフローが計算できます。

計算式で表すと、(年間家賃収入)-(管理費・修繕費)-(固定資産税)-(年間家賃収入×空き室リスク)-(銀行ローンの返済額)です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
93.6万円-16万円-7.7万円-(93.6万円×15%)-25.9万円=30万円/年

銀行ローンの金利は1.6%としました。投資用ローンとして低すぎるように見えますが、最近はこれくらい超低金利で貸してくれるケースも多々あるそうです。不動産投資家には良い時代ですね。

ROI

ROIとは、「Return On Investment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」です。 投じた資金が年間何%回収できるかを示したものです。

計算式で表すと、(年間キャッシュフロー)÷(投資金額)×100です。ここでいう投資金額は、不動産の物件価格に加えて物件購入にかかる諸費用も含めます。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
30万円÷(770万円+38.5万円)×100=3.71%

ROIとは別の言葉で呼ぶなら「純粋な利回り」と言えます。この不動産物件は年利3.71%の利回りと言えます。

CCR

CCRとは、「Cash On Cash Return」の略で、自己資金が年間何%回収できるかを示したものであり、銀行ローンは含めずに計算します。

計算式で表すと、(年間キャッシュフロー)÷(自己資金の投資金額)×100です。

サンプル物件に当てはめてみましょう。
30万円÷(154万円+38.5万円)×100=15.6%

CCRの結果、投資の回収が1年で15%進む(回収までに6.7年かかる)ことがわかります。CCRは他の投資ではあまり使われない指標で知らない人も多いと思います。不動産投資のように銀行の資金を入れる投資にとっては、いかに効率よく自分の投じた資金が回収できるかを把握する重要な指標です。


以上、本日はここまで。

不動産物件の分析方法としていくつか指標をご紹介しました。たくさん計算式が出てきたので混乱してしまうかもしれませんが、必要最低限抑えておいた方が良いものに絞ってご紹介したつもりです。

Yahoo不動産で気になる物件があれば、ぜひ計算してみてください。

それでは!

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