【モンゴル不動産投資】利回り12%!モンゴル都市開発プロジェクトのセミナーに参加してきました!

モンゴル投資

先日の投稿でご紹介した「モンゴル・ウランバートル都市再開発プロジェクト~モンゴル公共事業(ゲル地区開発)投資」。

要するにモンゴルの不動産投資なわけですが、東京で説明会があったので行ってきました!


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イベント概要

日時:1月30日(土)13時~15時

場所:東京の東銀座駅近く、時事通信ホール

主催:不動産・住宅情報の専門サイトO-uccino(オウチーノ)、週刊住宅新聞社、モンゴル不動産業者:スタンダードプロパティ(Standard Property)

イベントの進行は、まずこのイベントを企画したO-uccino(オウチーノ)と週刊住宅新聞社の偉い人が簡単に挨拶をして始まり、その後今回の施工責任、兼販売業者であるスタンダードプロパティ(Standard Property)社から、モンゴル都市再開発プロジェクトの概要や投資家向け情報が提供されました。

O-uccino(オウチーノ) 最高顧問 市川 隆久 氏
週刊住宅新聞社 ながおひろあき氏(?)
スタンダードプロパティ:執行役員 坂元 康宏氏、取締役 並木 宏仁氏、取締役 久保 隆明氏

<オウチーノの偉い人>   <スタンダードプロパティの人>
モンゴル不動産投資1 モンゴル不動産投資2

説明後、時間の都合で当日会場での質疑はなく、事前に提出された質問やFAQの回答のみでした。聞きたいこと、一杯あったのにな~。でも販売会社:スタンダードプロパティ(Standard Property)の担当者の名刺が配布されており、後日、直接質問すれば良いという案内だったので、特に問題ないかと思います。

そしてイベントの最後に購入希望者は購入要望書を提出します。私もちゃっかり提出してきました!購入要望書を提出した人には、もれなくバチカンワインがプレゼントされました。このワインは希少価値が高いものだそうで、後で楽天市場で調べたら7,000円前後で過去に販売されてました!今はどこも品切れなので、オークションで高く売れるかも(笑)

以降、本プロジェクトの詳細や投資家条件等、イベントで聞いた内容を書きます。

<購入要望書>      <購入要望者プレゼント_バチカンワイン>
モンゴル不動産投資4 バチカンワイン

本投資案件のスキーム

ざっくり書くとこんな感じです。

①モンゴル不動産建設 兼 販売:スタンダードプロパティ社が建設資金調達のため、建設前時点で日本の投資家に完成予定不動産の所有権を販売します。日本の投資家の所有パターンは2つあって、1つが区分所有、2つが共同所有型です。

②ある程度建物が出来上がったら、モンゴル現地市民へスタンダードプロパティ社等の不動産業者が販売します。

③モンゴル現地市民で不動産購入者があらわれたら、その区分を所有する日本の投資家は償還金を受け取ります。区分所有していれば出資金の12%程度の利回り(米ドル建て)。共同所有していれば出資金の10%程度の利回り(円建て)です。

イベントでの説明内容

第二期の募集である

実は、このモンゴル都市再開発プロジェクトは第一期の募集が2015年上旬に行われ、2015年の夏場には完売しており、今回は第二期の説明でした。

第一期の際は100戸ほどの販売でしたが、第二期はもっと規模が広がり、135戸+共同出資(380口程度)の募集です。第一期の建物はほぼ完成しており、現地販売実績も上がり始めている、つまり投資家への償還事例が出始めているとの説明がありました。

第二期以降もプロジェクトは続く予定で、全体で3,000戸、4~5年かけてのプロジェクトであるそうです。

モンゴル・ウランバートル都市再開発プロジェクト概要

都市再開発という命名通り、これは国やウランバートル市が進める公共事業の一環です。このプロジェクトを通じて、ゲル地区に住む人の生活環境を改善したいとする狙いがあります。

モンゴル首都ウランバートルには130万人ほどの人口ですが、60%程度がゲル地区に住んでいます。ゲル地区というのは、典型的な遊牧民の住まいで、移動式の住居です。

このゲルという住まい、非常に劣悪な環境にあるそうです。水光熱のインフラもままなりません。モンゴルの厳しい寒さ(冬場はマイナス40度くらいにも達する)を耐えるように過ごしているそうです。

なぜ人々はゲルに住んでいるかというと、貧困層が多いことが最大の原因です。しかし一方で、実はそれなりに収入があっても、アパートなどの住宅不足により仕方なくゲル地区住まいになっている人たちもいます。(ゲル地区に住む3割程度がそれなりの収入ありと見込まれている)

つまり本プロジェクトは収入のあるゲル地区市民をターゲットとした住宅建設となります。モンゴルは経済力が弱いため、海外の資本、特に同じアジアの先進国:日本の力を借りたいということです。

<ウランバートル市議会の都市計画大臣> <完成イメージ>
ウランバートル市長の挨拶
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投資家から見た本投資案件の魅力

①利回りが高い 12%
→10%を超える商品は普通ハイリスクだが、今回は公共事業の一環であり、住宅購入の需要も高いことから、スタンダードプロパティ社はリスク低いと考えている

②安全性が高い
→不動産投資なので土地・建物が担保となり、安全性が高い

③短期間で元本回収が可能
→モンゴル現地市民で購入者があらわれれば元本+利回りが回収される。スタンダードプロパティ社は1年少しで回収可能と見ている

④投資単位が少額
→普通の海外投資は1,000万円以上のことが多いが、今回は区分所有で23,000ドルから、共同持ち分であれば100万円から投資可能

⑤再現性がある
→ゲル地区の再開発プロジェクトは今後4~5年は継続予定

⑥社会貢献になる
→ゲル地区に住むモンゴル市民の環境を改善できる

【その他】
・モンゴル政府とウランバートル市の支援がある、ゲル地区市民のアパート移住は政府の最優先事項
・このプロジェクトで建設のアパートを購入するモンゴル人は、特別低利子ローンを受けられる(一般の半分以下の金利)

投資条件

A:区分所有
23,000ドル~44,000ドル(280万円~530万円)、米ドル建て、利回り12%程度を想定、賃貸にするなら利回り7%程度を想定

B:共同所有
一口100万円での出資、円建て、利回り10%程度を想定

 建設責任 兼 販売会社:スタンダードプロパティとは(Standard Property)

スタンダードプロパティ社は再開発にあたり、最優先でウランバートル市から指名された不動産デベロッパーです。スタンダードプロパティの役割は工期の進捗管理、お金の管理を行っています。

スタンダードプロパティという会社、もちろん日本でなじみはありませんが、モンゴルでは証券市場に上場している会社です。スタンダードキャピタルグループの中核会社の一つです。
スタンダードキャピタル:http://www.standardcapital.mn/

さらにスタンダードプロパティの子会社であるMerex JSCも上場企業、スタンダードキャピタルのグループ企業であるスタンダードファイナンシャルも今年に上場予定ということで、モンゴルではかなりの力を有した企業のようです。日本でいうと、伊藤忠や住友といった財閥系グループの不動産デベロッパーでしょうか。

スタンダードキャピタルグループはJaicaからも支援を受け、海外の主要証券市場(香港など)に上場するよう支援されているそうです。

以上より、スタンダードプロパティはちゃんとした会社であるようです。

想定リスク

地政学的なリスクが考えられます。中国、ロシアに挟まれているのも不安要素か。

投資判断

後日、スタンダードプロパティ社にいくつか質問をして、回答内容に問題なければ、共同所有で出資することを予定しています。

決め手は、利回りが高い、公共事業の一環である、スタンダードプロパティ社もちゃんとした会社であること、です。

区分所有でなく共同所有型を選んだ理由は、為替リスクがないためです。区部所有は米ドル建てなので為替リスクが発生することを嫌いました。FXを使って為替リスクをヘッジする(ドル/円の売りポジションを持つ)のは簡単ですが、わざわざこのためにヘッジかけるのも面倒だし、少額だけどスワップ損失も出るので、、、


以上、本日はここまで。

とても魅力的な投資案件だと思います。

一方で不安な思いもまだ残ってます。モンゴルという国(地政学リスク)、スタンダードプロパティ社への不安は少し残っています。また、過去のモンゴル投資詐欺事件の記憶もあります。これらについて、直接スタンダードプロパティ社に質問をしてクリアにしていきたいと思います。

モンゴル都市再開発プロジェクトの説明は、今後、大阪や福岡でも開催される予定ですので、興味がある人は行ってみてください。

それでは!

 

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